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[domayn23 7]

Hallo!

Ich wollte hier mal nachfragen ob jemand in Immobilien investiert oder vielleicht mit dem Gedanken spielt und eventuell ein paar Tips für den Anfang preisgeben könnte? Da ich im Moment nur 'Laie mit Hausverstand' bin wäre ich über einen realistischen Einblick ins Business sehr dankbar.

Speziell würde mich interessieren ob man ohne einschlägige Ausbildung (Handelsschule, VWL/BWL-Studium od. Maklerausbildung etc.) in dem Business überhaupt durchstarten sollte? Wieviel Eigenkapital muß man circa in dem Business einsetzen, wenn es um kleinere Immobilien geht?

lg domayn

[SGE 2]

Hast PN.

[Skip_Intro 7]

Hättest mal vor 2008 fragen sollen

Man muss auf jeden Fall unterscheiden zwischen Immobilen und Grundstücken. Immobilien können im Wert nämlich durchaus sinken. Als Vermieter muss man auch Reparaturen etc. als Kosten im Auge behalten. Wenn man ein Grundstück (auf dem Land z.B.) besitzt und dieses an EON oder RWE verpachtet, damit diese ihre Windkraftanlagen draufsetzen können, ist das weitaus einfach für einen selbst.

[elliott.kani 63]

Ganz so einfach ist es nicht mehr mit den Windenergieanlagen. Meistens haben Kommunen sog. WEA-Vorrangflächen, also für WEAs reservierte Flächen. Möchtest du denn trotzdem auf deinem Grundstück eine WEA errichten, egal ob du das machst oder RWE müssen erst mal diverse Gutachten erstellt werden. Windgutachten, Ertragsprognose und ganz wichtig Schallimmissionsprognose(Grenzwerte für Wohngebiete 50dB Tag/ 35dB Nacht). Hinzu kommt Schattenwurf und evtl. Umweltverträglichkeitsprognose.

Wobei man dazu sagen muss, solang deine Kommune klamm ist lassen die mit sich über das meiste reden, hauptsache Geld kommt rein.

Möchtest du ein Mehrfamilienhaus kaufen würde ich darauf achten, dass sich der Kredit durch die Mieteinnahmen abbezahlen lässt. Das hängt natürlich ganz von deiner Bonität ab, ob du Eigenkapital hast oder einen Bürgen brauchst. Es gibt z.B. sog. gefördertes Wohnen. Bei so Haüsern darfst du nur an Mieter mit Wohnberechtigungsschein vermieten und bekommst extremst günstige KfW Kredite. Faustregel ist, dass sich der Kredit mit 20% Leerstand bezahlen lässt, wobei es generell nicht schwer ist Mieter zu finden wenn man nicht ganz blöd ist.

Ich würde dir davon abraten nur eine einzige Wohnung zu kaufen wenn du die Absicht hast diese zu vermieten. Solltest du eben mal keinen Mieter finden musst du den Kredit ja trotzdem bedienen und das kann böse werden.

[Gast Wehrbär]

Mal abgesehen davon, daß ich momentan niemandem zu einem Immobilieninvest raten würde.

Soetwas fällt mit 3 Dingen: Guter Planung/Kalkulation, guter Lage und billigem Kredit.

Hast Du einen Bausparvertrag? Kommst Du sonstwie zu günstigen Konditionen (Familienmitglieder in einer Bank,..)?

Warum? Du wirst auf dem aktuellen Zinsniveau kaum einen Fixzins bekommen. Laß Dich also nicht von den aktuell niedrigen Zinsen locken. Sowas kann sich sehr schnell ändern und Dir das Genick brechen. (genauso wie längerer oder unerwarteter Leerstand, den nullxg angesprochen hat)

Nur als Beispiel: Ich hab ehemalige Studienkollegen die bauen grad auf Kredit wie die Blöden Häuser "weils ja sein muß und es eh grad so billig ist". Nur 2% (!) mehr Zinsen und sie können die Raten nicht mal mehr annähernd bedienen, haben aber alle Finanzwesen studiert die Leuchten.

Man muß definitiv nicht studiert haben. Aber man braucht Ahnung von Kostenrechnung, rechtlichen Grundlagen (speziell Mietrecht), Buchhaltung, etc.

Auch simple Dinge wie "Wie beurteile ich die Bausubstanz" sollte man bedenken um nicht irgendeinen Müll zu kaufen der oberflächlich schön hergerichtet wurde.

Januar 4, 2012 bearbeitet von Wehrbär

[Skip_Intro 7]

Zu den variablen Zinssätzen: Aber man kann doch mittels eines sog. Caps eine Zinsobergrenze mit der Bank vereinen (?)

[Gast Wehrbär]

Klar kann man das. Kostet nur nicht wenig, je nach gewähltem Strike.

Aber es geht einmal primär darum, überhaupt an das risiko steigender zinsen zu denken.

[elliott.kani 63]

So ist das, subprime-krise lässt grüßen.

[PYANITSA 7]

Nur als Beispiel: Ich hab ehemalige Studienkollegen die bauen grad auf Kredit wie die Blöden Häuser "weils ja sein muß und es eh grad so billig ist". Nur 2% (!) mehr Zinsen und sie können die Raten nicht mal mehr annähernd bedienen, haben aber alle Finanzwesen studiert die Leuchten.

Man hört, dass die große deutsche (gelbe) Bank jetzt auch langlaufende Hypothekenkredite sofort fälligstellt (geht lt. AGB "aus wichtigem Grund") obwohl Zins+Tilgung immer pünktlich gezahlt wurden. Ich hoffe eine solche Eventualität ist in ihren Analysen enthalten.

Ich nennen - ohne despektierlich sein zu wollen - Leute wie deine Freunde Akademiker-Kreditschafe. Viel Spaß mit dem 500.000 € Haus voller Schulden.

@TE: In den Immobilienmarkt kannst du dich ja jetzt wunderbar einarbeiten, ich denke die Bubble wächst noch ein/zwei Jährchen (bis dann in München/Hamburg/Frankfurt/Wien das 40-50 fache der Jahreskaltmiete gezahlt wird) bevor dann die Ernüchterung kommt. Du kannst jetzt unter Realbedingungen das Anwachsen + Platzen der Bubble beobachten. Später kannst du dann mit diesem Wissen wieder in den Markt einsteigen.

[Gast Wehrbär]

Ich nennen - ohne despektierlich sein zu wollen - Leute wie deine Freunde Akademiker-Kreditschafe. Viel Spaß mit dem 500.000 € Haus voller Schulden.

Du kannst ruhig despektierlich sein. Ich nenne sie Idioten.

[SGE 2]

Mal abgesehen davon, daß ich momentan niemandem zu einem Immobilieninvest raten würde.

Soetwas fällt mit 3 Dingen: Guter Planung/Kalkulation, guter Lage und billigem Kredit.

Sofern ein Kredit aufgenommen werden müsste, schon korrekt. Als Barzahler sieht die Sache schon anders aus.

Wohnung in einem neueren MFH im Speckgürtel einer Großstadt, gute ÖPNV-Anbindung, keine Dachschräge, Tageslichtbad. Gut vermietbar, akzeptable Rendite.

Wieso würdest du auch hier vom Invest abraten?

[Gast Wehrbär]

Um es kurz zu machen: Jede Zeit hat ihre Assetklasse. Für Immobilien ist man ein paar Jahrzehnte zu spät dran.

Und rein generell: Immobilien komplett mit Eigenkapital zu erwerben ist aus Kostengründen meist weniger sinnvoll als auf Kredit, wenn man es als reines Investment betreibt. Da kann es wesentlich lohnender sein durch das hohe EK mit größerer Kreditlinie mehrere Häuser zu erwerben.

Januar 5, 2012 bearbeitet von Wehrbär

[Arthur_Spooner 754]

"Um es kurz zu machen: Jede Zeit hat ihre Assetklasse. Für Immobilien ist man ein paar Jahrzehnte zu spät dran.

Und rein generell: Immobilien komplett mit Eigenkapital zu erwerben ist aus Kostengründen meist weniger sinnvoll als auf Kredit, wenn man es als reines Investment betreibt. Da kann es wesentlich lohnender sein durch das hohe EK mit größerer Kreditlinie mehrere Häuser zu erwerben"

Und welche Kapitalanlage ist dann derzeit lohnenswert?

Ich mein ich bezieh bei meiner Bank immer noch 3,5% Zinsen ich werd nen Teufel tun, da die Kohle wegzuholen...aber allgemein?

Wenns nicht intelligent ist, Kredite bei dem Zinsniveau aufzunehmen wann dann?

Ich habe echt noch nicht so viel Plan von dem ganzen...:/

[RazielAikon 47]

Wenn man Zeit hat, würde ich Immobilien in Meck-Pom empfehlen. Wie gesagt wenn man Zeit hat. Der Markt wird immer wieder versuchen sich auszugleichen. Aktuell sind Immobilien in Ballungsgebieten unglaublich teuer (dementsprechend die Mieten) in Meck-Pom auf dem Land kann man die Grundstücke für ein vielfaches Minimum des realistischen Wertes ergattern. Die alten Häuser erneuern, dafür benötigt man keine Baugenehmigung. Man könnte also auch günstig neu bauen. Ansonsten das GS brach kaufen (sind total zugewachsen und vermüllt idR) und warten und warten und warten. Momentan beginnt ein Prozess, nämlich, dass die Leute aus zB Berlin Wochenends aufs Land fahren wollen. Und irgendwann wollen das alle und dann steigt der Wert.

[Michael_83 496]

Wenn man Zeit hat, würde ich Immobilien in Meck-Pom empfehlen. Wie gesagt wenn man Zeit hat. Der Markt wird immer wieder versuchen sich auszugleichen. Aktuell sind Immobilien in Ballungsgebieten unglaublich teuer (dementsprechend die Mieten) in Meck-Pom auf dem Land kann man die Grundstücke für ein vielfaches Minimum des realistischen Wertes ergattern. Die alten Häuser erneuern, dafür benötigt man keine Baugenehmigung. Man könnte also auch günstig neu bauen. Ansonsten das GS brach kaufen (sind total zugewachsen und vermüllt idR) und warten und warten und warten. Momentan beginnt ein Prozess, nämlich, dass die Leute aus zB Berlin Wochenends aufs Land fahren wollen. Und irgendwann wollen das alle und dann steigt der Wert.

Naja, das ist ja auch höchst spekulativ und momentan sehr schlechter Ruf.

Allgemein:

Wie bereits gesagt wurde: Aktuell wollen alle in Immobilien investieren bzw. tun es. Daher keine gute Idee.

[Sebbi430 0]

Es ist immer eine gute Investition, man muss halt manche Aspekte beachten.

Ich würd mich mal beraten lassen, ich hatte wegen nem kleinen Häuschen damals hier nachgrfragt.

Einfach mal anschauen und bisschen lesen, dann ist man guter Dinge =)

Grüße

[Michael_83 496]

http://www.manager-magazin.de/finanzen/immobilien/0,2828,849932,00.html