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[gerrie 15]

Dann ist das Haus in deinen Beispiel also nicht per Zwangsversteigerung verkauft worden?

Deine Eltern haben nur über die Zwangsversteigerungsversuche ein Objekt gefunden.

Alles schön und gut, nur es war doch kein Renditeobjekt, und es geht hier um Renditeobjekte.

[Solutas 2]

troll dich doch woanders hin gerrie. Ob Immobilie zum Eigennutz oder zur Vermietung, macht im Erwerb keinen Unterschied.

Dezember 27, 2010 bearbeitet von Solutas

[gerrie 15]

Für Eigentumsimmobilien und Renditeimmobilien gibt es unterschiedliche Märkte.

Du musst nicht beleidigend werden.

Dezember 27, 2010 bearbeitet von gerrie

[blue-eyed joe 37]

Ich denke da ist der TE aber trotzdem besser beraten, zur Bank seines Vertrauens zu gehen und sich beraten zu lassen.

[gerrie 15]

Der Trick ist es mehr als die Angestellten in der Bank über Immobilien zu wissen.

[JohnAntony 235]

Mal wieder extrem viel Halbwissen unterwegs:

Meine Motivation eine Immobilie zu kaufen beruht auf das Prinzip, das sich die Wohnung durch deren Vermietung zurückzahlen lässt. Das heißt, das im Endeffekt, die Einnahmen NACH steuern immer gleich oder höher sein müssen als die Ratenzahlungen, die ich an der Bank leisten muß... sonst würde ich immerhin ein Verlust machen, und würde sich der Kauf einer Immobilie nicht lohnen.

Das ist dein Knackpunkt den du falsch verstanden hast. Die Einnahmen verrechnest du natürlich mit den Ausgaben, sodaß du die Zinsen steuerlich geltend machst. Das Darlehen schreibst du von mir aus auf 40 Jahre fest (Ja das geht, und ja das ist noch nichtmal teuer, ca. 4-5% Zinsen zZ) und den Rest erledigt die Inflation und Mietsteigerungen. Der große Gewinn entsteht ja dadurch, dass du die Bude auf Steuerkosten mal eben komplett sanierst, diese Kosten über die Jahre abschreibst und dann einen höheren Mietzins forderst. Verlust machst du selbst dann nicht, wenn du die Bude quasi verteilt über 40 Jahre selber abzahlst (also nicht aus dem Mietzins), da du dann ja nur eine Vermögenstransaktion hast und am Ende (hoffentlich) die Immobilie einen höheren Wert hat. Sprich du zahlst sagen wir 150.000 ein und die Bude ist nach 40 Jahren 400.000 Wert.

Mein Tip aber an dich. Kauf dir Garagen in beliebter Lage. Wohnmietverhältnisse sind immer ätzend und aufwendig. Garagenmieter kannst du problemlos räumen lassen wenn sie nicht zahlen .

Genau so sind die Immobilienblasen in USA, Irland, Spanien etc. entstanden.

Nein das stimmt nicht. Entstanden ist die Krise wegen einer zu hohen Liquidität des allgemeinen Marktes.

Du meinst das platzen der Blase mit den schweren Auswirkungen. Sowas passiert nur, wenn man variable Zinsen nimmt (schwachsinnig genug) und auf den neuen, immer größer werdenden Wert des Gebäudes dann auch noch mehr Zinsen nimmt.

troll dich doch woanders hin gerrie. Ob Immobilie zum Eigennutz oder zur Vermietung, macht im Erwerb keinen Unterschied.

Naja es macht schon einen Unterschied, da die Hypothekensätze anders sind. Aber Gerrie hat trotzdem unrecht, weil die Bank eben das Haus auch so schnell wie möglich zu Geld machen will. Die Bank ist ja zur Verwertung verpflichtet und begründet keinen Eigentum an der Versteigerungssache. Zudem verbleibt ja auch die Restschuld, für die der Schuldner weiter zu leisten hat (auch ohne Haus). Somit ist es auch der Bank grundsätzlich erstmal wichtiger überhaupt was in der Tasche zu haben anstatt ewig zu warten.

Lg

[gerrie 15]

Somit ist es auch der Bank grundsätzlich erstmal wichtiger überhaupt was in der Tasche zu haben anstatt ewig zu warten.

Da habe ich andere Erfahrungen gemacht. Die Bank hat genug Kapital und wartet lieber ab bis ein gutes Gebot vorliegt. Sie wartet natürlich nicht ewig ab. Zu meinen eine Bank ist darauf angewiesen überhaupt etwas in der Tasche zu haben ist etwas einfach.

Garagenvermietung klingt toll, nur Garagen bekommt man schlecht finanziert.

[JohnAntony 235]

Somit ist es auch der Bank grundsätzlich erstmal wichtiger überhaupt was in der Tasche zu haben anstatt ewig zu warten.

Da habe ich andere Erfahrungen gemacht. Die Bank hat genug Kapital und wartet lieber ab bis ein gutes Gebot vorliegt. Sie wartet natürlich nicht ewig ab. Zu meinen eine Bank ist darauf angewiesen überhaupt etwas in der Tasche zu haben ist etwas einfach.

Garagenvermietung klingt toll, nur Garagen bekommt man schlecht finanziert.

Brauchste auch nicht unbedingt. 10.000 sind schnell angespart. Und die erste Garage dient dann als Sicherheit für die nächste etc.

@ Abwarten: Das was du sagts stimmt aber nicht, weil immer die Gefahr des Untergangs der Sicherung besteht. Die Versteigerung ist ja nur eine Verwertung der Sicherheit. Nimmt sich die Bank nur heraus, mit der Versteigerung ewig zu warten, so besteht die Gefahr, das die Sicherheit irgendwann schlichtweg weg ist. Dann hat die Bank einen Schuldner, der sowieso wahrscheinlich nie die Summe zurückzahlen kann ohne jegliche Sicherheit. D.h. die gesamte Kreditsumme muss abgeschrieben werden, während bei einer Versteigerung nur der vormals kalkulierte Verlust abgeschrieben wird. Heißt im Endeffekt: Jedem Kreditgeschäft liegt ja eine Risikoberechnung zugrunde. Aufgrund dieser wird gearbeitet. Tritt nun der Ausfallsgrund ein, so wird eben das Mögliche rausgeholt. Die Bank ist eben keine natürliche Person, die mal eben Jahre warten kann bis die Situation wieder gut ist, sie wird die eh schon bilanzierten Verluste realisieren. Wäre es so wie du sagst, hätten die Jungs von Lehmann auch abwarten können, bis die Schuldner irgendwann wieder zahlen würden und sie solange in den Buden wohnen lassen. Auf den ersten Blick zwar logisch, aber bilanztechnisch und wirtschaftlich ein Minusgeschäft (Stichwort: Zeitwert des Geldes).

Lg

[gerrie 15]

so besteht die Gefahr, das die Sicherheit irgendwann schlichtweg weg ist.

Wie soll eine Immobilie plötzlich weg sein? Gegen Feuer und so weiter ist sie versichert.

Was du da über die Garagen schreibst klärt nicht das Problem, dass bei Garagengrundstücken der Grundstückswert als Sicherheit genommen wird, die darauf stehenden Betonkästen aber nur sehr beschränkt bewertet werden können. Du musst auch bedenken, das allererste was die Menschen einsparen wenn das Geld knapp wird ist ein Haus für ihr Auto zu mieten.

Und was nun bei Lehmann passiert ist, das führt hier zu weit ab.

[Romantiker80 67]

Ich kann Garagenvermietung empfehlen. VErwalte einige etwas größere Garagen in einem Wohngebiet das zu einem Dorf gehört. Dort gibt es zwar genug Parkplätze aber die Garagen gehen weg wie arme Semmeln. Die Leute stehen auf Garagen die über zwei Meter hoch sind, wo also ein Kleinbus reinpasst. es sind 5 Stück die direkt nebeneinander sind. Sie sind keine Fertiggaragen sondern von Hand gemauert in den 90ern. Das gibt ihnen Solidität und das wissen Manche mieter zu schätzen. Ein Mieter wollte sie schon kaufen für 85 T Euro. Sie sind aber laut anderer Gutachter mehr wert.

Wenn man erstmal ein Haus hat und es saniert kann man es noch ein bisschen mehr belasten und davon Garagen kaufen. Lohnt sich.

[JohnAntony 235]

so besteht die Gefahr, das die Sicherheit irgendwann schlichtweg weg ist.

Wie soll eine Immobilie plötzlich weg sein? Gegen Feuer und so weiter ist sie versichert.

Verkauf , Bank hat ja kein Vorkaufsrecht sondern nur ein Verwertungsrecht.

Feuer: Ist klar, der Schuldner kann seine Kredite nicht zahlen, aber die Feuerpolice.

Lg

Dezember 27, 2010 bearbeitet von JohnAntony

[gerrie 15]

Interessant wäre es zu wissen welchen Beleihungswert diese Garagen haben und wie der berechnet wird.

[gerrie 15]

@JohnAntony: Du willst sagen es besteht für die Bank das Risiko, dass der Eigentümer das Haus unter der Hand verkauft?

Die Bank sorgt natürlich dafür, dass ein Haus das zwangsversteigert werden soll auch versichert ist.

Dezember 27, 2010 bearbeitet von gerrie

[JohnAntony 235]

Die Bank sorgt natürlich dafür, dass ein Haus das zwangsversteigert werden soll auch versichert ist.

Poste später detailliert dazu, muss nun in den Unterricht. Nur soviel: Klingt zwar auf den ersten Blick logisch , du verkennst aber das deutsche Zwangsversteigerungsrecht.

Lg

[Romantiker80 67]

Die Garagen haben einen Wert von über 100 T Euro laut unserer Bank.

Wie das genau abläuft muss ich mich grad erst schlau machen.

[Gast Kuddel]

Verlust machst du selbst dann nicht, wenn du die Bude quasi verteilt über 40 Jahre selber abzahlst (also nicht aus dem Mietzins), da du dann ja nur eine Vermögenstransaktion hast und am Ende (hoffentlich) die Immobilie einen höheren Wert hat. Sprich du zahlst sagen wir 150.000 ein und die Bude ist nach 40 Jahren 400.000 Wert.

Ähem ...

kleiner Trugschluß, der bei Mitlesern den Eindruck erwecken könnte, dass die ganze Sache todsicher und völlig risikolos ist.

Beispiel:

Du zahlst eine Hütte, die 150.000 wert und vollfinanziert ist (und nicht selbst bewohnt) selber ab bei einem Zinssatz von 5 % und 800 Euro Rate pro Monat.

Nach ca. 35 Jahren ist die Hütte abbezahlt und hat dich insgesamt rund 330.000 gekostet. Dazu kommen in 40 Jahren problemlos mindestens weitere 70.000 für Reparaturen/Instandhaltung/etc., also alles in allem 400.000.

Bei einer nicht zu optimistisch angesetzten Wertsteigerung von 2 % jährlich ist die Hütte nach 40 Jahren rund 270.000 wert.

Da gibt es noch Spielraum für Überraschungen in alle Richtungen, also auch ins Negative (Einkommensverlust, alle möglichen Gründe für Wertminderungen an der Immobilie, Mietnomaden falls doch mit Mietern kalkuliert wird, Verschlechterung der Lage, ...).

Steuerliche Aspekte sind hier natürlich nicht aufgeführt.

Ob und unter welchen Bedingungen die Bank sowas mitmacht ebenfalls nicht.

Ich wollte nur darauf hinweisen, dass die Sache kein Selbstläufer ist und seriöse Planung und Risikoabschätzung erfordert, bevor sich alle möglichen 20-jährigen hier bei immobilienscout24 umschauen.

[Mindtricks 122]

Fixe Frage, da es kein eigener Thread wert ist:

http://www.careesma.at/jobs/immobilienfach...ndesweit/376352

Was haltet ihr davon? Komplett als Quereinsteiger mal eben Immobilienfachberater werden. Kostet die Ausbildung mittlerweile so wenig, dass die Firma nach paar verkauften Häusern bereits alles drinnen hat?

Scheint mir etwas weird, dachte immer sowas studiert man bzw man fängt als Assistent an und arbeitet sich rauf oder ähnliches.

[gerrie 15]

Bei einer nicht zu optimistisch angesetzten Wertsteigerung von 2 % jährlich ist die Hütte nach 40 Jahren rund 270.000 wert.

Grober Rechenfehler.

@Mindtricks Du musst halt in der Lage sein auf Augenhöhe mit den Kreditsachbearbeitern in der Bank reden zu können. Und noch etwas kompetenter. Im PUA Slang: Ein Alpha sein. Vertrauen aufbauen. Comfort. Dann schaffst du auch den $close.

Dezember 29, 2010 bearbeitet von gerrie

[NoGentleman 99]

Kommt darauf an wie er es meint, wenn er die jährliche Wertsteigerung von in 40 Jahren auf Heute zurückrechnet dann ist seine Rechnung richtig, wenn es vom heutigen Datum aus gerechnet wird müsste er natürlich Zinseszins miteinbeziehen. Dann wären es 311.200€.

[gerrie 15]

Auch falsch berechnet. Dazu noch sinnloser Entschuldigungstext.

[NoGentleman 99]

Nein, Zinseszinsmäßig ist meine Berechnung vollkommen korrekt, habe nur die Kommastellen weggelassen und die letzten Stellen durch 0en ersetzt.

Natürlich kann man die Rechnung auch umgekehrt mache,n er bräuchte 2,5% jährliche Nettozinsen damit die Wohnung nach 40 Jahren nach einer Anfangsinvesition von 150.000 - 400.000 wert ist.

Dezember 29, 2010 bearbeitet von NoGentleman

[gerrie 15]

Du hast eine Ziffer vertauscht. Finde raus welche es ist.

[NoGentleman 99]

Da liegst du falsch:

1 150.000,00 3.000,00 3.000,00 153.000,00

2 153.000,00 3.060,00 6.060,00 156.060,00

3 156.060,00 3.121,20 9.181,20 159.181,20

4 159.181,20 3.183,62 12.364,82 162.364,82

5 162.364,82 3.247,30 15.612,12 165.612,12

6 165.612,12 3.312,24 18.924,36 168.924,36

7 168.924,36 3.378,49 22.302,85 172.302,85

8 172.302,85 3.446,06 25.748,91 175.748,91

9 175.748,91 3.514,98 29.263,89 179.263,89

10 179.263,89 3.585,28 32.849,16 182.849,16

11 182.849,16 3.656,98 36.506,15 186.506,15

12 186.506,15 3.730,12 40.236,27 190.236,27

13 190.236,27 3.804,73 44.040,99 194.040,99

14 194.040,99 3.880,82 47.921,81 197.921,81

15 197.921,81 3.958,44 51.880,25 201.880,25

16 201.880,25 4.037,61 55.917,86 205.917,86

17 205.917,86 4.118,36 60.036,21 210.036,21

18 210.036,21 4.200,72 64.236,94 214.236,94

19 214.236,94 4.284,74 68.521,68 218.521,68

20 218.521,68 4.370,43 72.892,11 222.892,11

21 222.892,11 4.457,84 77.349,95 227.349,95

22 227.349,95 4.547,00 81.896,95 231.896,95

23 231.896,95 4.637,94 86.534,89 236.534,89

24 236.534,89 4.730,70 91.265,59 241.265,59

25 241.265,59 4.825,31 96.090,90 246.090,90

26 246.090,90 4.921,82 101.012,72 251.012,72

27 251.012,72 5.020,25 106.032,97 256.032,97

28 256.032,97 5.120,66 111.153,63 261.153,63

29 261.153,63 5.223,07 116.376,70 266.376,70

30 266.376,70 5.327,53 121.704,24 271.704,24

31 271.704,24 5.434,08 127.138,32 277.138,32

32 277.138,32 5.542,77 132.681,09 282.681,09

33 282.681,09 5.653,62 138.334,71 288.334,71

34 288.334,71 5.766,69 144.101,40 294.101,40

35 294.101,40 5.882,03 149.983,43 299.983,43

36 299.983,43 5.999,67 155.983,10 305.983,10

37 305.983,10 6.119,66 162.102,76 312.102,76

38 312.102,76 6.242,06 168.344,82 318.344,82

39 318.344,82 6.366,90 174.711,72 324.711,72

40 324.711,72 6.494,23 181.205,95 331.205,95

Gesamt-

summen 150.000,00 181.205,95 181.205,95 331.205,95

[gerrie 15]

Kommt darauf an wie er es meint, wenn er die jährliche Wertsteigerung von in 40 Jahren auf Heute zurückrechnet dann ist seine Rechnung richtig, wenn es vom heutigen Datum aus gerechnet wird müsste er natürlich Zinseszins miteinbeziehen. Dann wären es 311.200€.

Findest du den Fehler?

[NoGentleman 99]

Es gibt keinen Fehler, poste dein Resultat dann zeige ich dir deinen und erkläre dir die Grundlagen der Finanzmathematik. Wenn ich heute eine Immobilie kaufe die 270.000 Euro wert ist und die war vor 40 Jahren 150.000€ Wert, dann hatte sie eine durchschnitliche jährliche Wertsteigerung um 2%.

Wenn ich heute eine Immobilie kaufe und die steigt jedes Jahr um 2% an Wert, dann ist sie in 40 Jahren 331.205,95€ wert. Wenn du aber möchtest, dass sie 400.000 Wert ist brauchst du eine Wertsteigerung von 2,48%.

Natürlich ist hier die Inflation nirgends eingerechnet, deshalb habe ich explizit Nettozinsen geschrieben.