Zusatzeinkommen aus Immobilienvermietung Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 1 1

[Eye.Catcher 2]

Hallo zusammen,

Vielleicht kennt jemand sich hier mit dem Thema aus, bzw. gibt es einige gute Quellen im Internet dazu. Ich überlege mir eine kleine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, und suche gerade nach Beispielrechnungen was betrifft die Einnahmen und Ausgaben.

Was mich immer wieder auffällt, ist daß im endeffekt, egal wie die Rechnung ist, und wie sich die Steuer auswirken, die Rechnung unter dem Strich negativ für den Immobilieneigentümer/Vermieter auswirkt. Was in vielen Beispielrechnungen aus nicht berücksichtigt wird, sind die Ratenzahlungen, die ich an der Bank zahlen müsste.

Meine Motivation eine Immobilie zu kaufen beruht auf das Prinzip, das sich die Wohnung durch deren Vermietung zurückzahlen lässt. Das heißt, das im Endeffekt, die Einnahmen NACH steuern immer gleich oder höher sein müssen als die Ratenzahlungen, die ich an der Bank leisten muß... sonst würde ich immerhin ein Verlust machen, und würde sich der Kauf einer Immobilie nicht lohnen.

- Kennt jemand sich mit diesem Thema aus, sind meiner Erwartungen zu hoch?

- Gibt es gute Excel Tabellen, wo ich mit Beispielrechnungen ein wenig herumspielen kann?

Danke.

VG, EC.

[Mendoza 1286]

Wie jetzt??? Willst du ein "Zusatzeinkommen" aus der Immobilienvermietung oder willst du deine Immobilie mit den Mieteinnahmen abbezahlen? Beides zusammen wird wohl schlecht gehen.

Davon abgesehen rate ich von Immobilien als Kapitalanlage dringend ab!

[gerrie 15]

Das rentiert sich nur bei grösseren Objekten. Also ganze Mietshäuser mit mindestens 8 Wohnungen.

[blue-eyed joe 37]

Naja, falls er das kapital hat und sich klug anstellt, kann er sich auch eine Wohnung kaufen und vermieten. Gibt dann zwar nur wenig Geld, und erstmal wirst du natürlich die Wohnung abbezahlen müssen, aber irgendwann gibts dann vielleicht doch Mäuse.

Viel wichtiger ist: Weißt du was für ein Aufwand damit verbunden ist? Du musst dir auch über steuerliche Aspekte Gedanken machen.

Frag den Steuerberater deines Vertrauens, und wende dich an den zuständigen Berater in deiner Bank.

[Eye.Catcher 2]

Wie jetzt??? Willst du ein "Zusatzeinkommen" aus der Immobilienvermietung oder willst du deine Immobilie mit den Mieteinnahmen abbezahlen? Beides zusammen wird wohl schlecht gehen.

Davon abgesehen rate ich von Immobilien als Kapitalanlage dringend ab!

Die Immobilie sollte mit den Mieteinnahmen abbezahlt werden. Wenn die Immobilie dann irgendwann abbezahlt ist, kann der Überschuß als Zusatzeinkommen dienen.

[gerrie 15]

Naja, falls er das kapital hat und sich klug anstellt, kann er sich auch eine Wohnung kaufen und vermieten.

Das kann er machen, bringt aber nichts. Eigentumswohnungen sind einfach zu teuer.

[Eye.Catcher 2]

Danke für Eure Antworten... ich glaube die allgemeine Stimmungslage sagt schon einiges aus.

Hintergrund war eigentlich, daß ich in anderen Europäische Ländern einige Leute kenne, die eine Immobilie als Kapitalanlage erworben haben, mit ein 100%iges Darlehen, und recht gute Gewinne erzielen. Aber irgendwie scheint die Rechnung in Deutschland nicht so sehr aufzugehen.

[gerrie 15]

Wenn du eine Renditeimmobilie kaufst geht das auch in Deutschland.

[altundsenil 189]

1.) Eine Wohnung zu kaufen, die sich durch Mieteinnahmen selber zu 100% trägt, halte ich für recht Schwierig. Würde ja sonst jeder so machen und das haben nicht wenige Versucht. Viele haben sich eine blutige Nase geholt.

1.) Eines darfst du bitte nicht vergessen: Rücklagen für den Fall, das der Mieter seine Miete nicht zahlt ... soll ja gar nicht so selten vorkommen^^ Wenn du dann nichts hast, bist du gefickt ...

2.) Früher hat man z.B. eine Wohnung recht günstig gekauft und nach 4-10 Jahren wieder Gewinnbringend verkauft (Wertsteigerung der Immobilie). Eine Menge Leute haben dadurch sehr viel Geld verdient. Leider sind die Immobilienpreise mittlerweile vielerorts rückläufig und nicht sehr wenige haben sich dadurch auch ordentlich auf die Schnauze gelegt.

4.) Zwangsversteigerungen können eine Lösung sein, wenn du dafür ein Gespür hast ... oder renovierungsbedürftge Immobilien günstig kaufen und selber durch Eigenleistung auf Vordermann bringen ... Kann sich unter Umständen alles Lohnen. Allerdings brauchst du das Gespür für die richtige Lage usw.

Dezember 26, 2010 bearbeitet von altundsenil

[gerrie 15]

Zwangsversteigerungen können eine Lösung sein

Hast du schon mal bei Zwangsversteigerungen mitgeboten? Ich glaube nicht, sonst würdest du sowas nicht schreiben.

[Solutas 2]

Bei vollständiger Fremdfinanzierung sind die Zinsen so hoch das du sie nicht aus der Miete allein tilgen kannst. Auch bekommst du so einen Kredit wohl nicht, ohne highpotential oder so zu sein.

[gerrie 15]

Das kann man alles nachrechnen. Und zur Zeit sind die Zinsen so niedrig wie noch nie.

[Solutas 2]

ja, abere nur die Leitzinsen, dazu sind die bonitätskriterien streng wie nie.

[gerrie 15]

Ich meine die Hypothekenzinsen im erst und nachrangigem Bereich.

[Solutas 2]

darum gehts aber nicht.

[gerrie 15]

Worum geht es dann?

[Mendoza 1286]

Hintergrund war eigentlich, daß ich in anderen Europäische Ländern einige Leute kenne, die eine Immobilie als Kapitalanlage erworben haben, mit ein 100%iges Darlehen, und recht gute Gewinne erzielen.

Genau so sind die Immobilienblasen in USA, Irland, Spanien etc. entstanden.

[gerrie 15]

Soweit ich weiss waren das alles selbstgenutzte Immobilien. Keine Renditeobjekte.

[Mendoza 1286]

Das ist wohl schlecht möglich.

[Romantiker80 67]

Ich habe als Nebeneinnahme Immobilienvermietung. Die Mehrproduktabschöpfung hält sich sehr in Grenzen. Aber da ich mit Leidenschaft dabei bin geht es nur darum nachher ein Zubrot heraus zu bekommen und auf den Grundstücken um die Häuser herum kann ich meine Oldtimer abstellen. Außerdem freue ich mich wenn ich Menschen eine Freude machen kann: Ich renovieren eigenhändig alte Häuser und vermiete sie zu günstigen Preisen. Einzelne Wohnungen darin versteht sich. Garagen auch.

[altundsenil 189]

Zwangsversteigerungen können eine Lösung sein

Hast du schon mal bei Zwangsversteigerungen mitgeboten? Ich glaube nicht, sonst würdest du sowas nicht schreiben.

Ich glaube aber schon, drum schrieb ich es. Aber lassen wir das kleinliche. Es gehört natürlich auch eine portion glück, gedult und gespür dazu. Am Ende ist es auch eine Frage, wie du die Immobilie vorfinden wirst ...

[gerrie 15]

Bei einer Zwangsversteigerung steht fast immer eine Bank dahinter die ein möglichst hohes Ergebnis möchte.

Bei einem Privatverkauf geht es oft darum die Immobilie schnell zu Geld zu machen.

Überlege jetzt mal wo du als Käufer die bessere Position hast.

[Kaiserludi 9581]

Bei einer Zwangsversteigerung steht fast immer eine Bank dahinter die ein möglichst hohes Ergebnis möchte.

Bei einem Privatverkauf geht es oft darum die Immobilie schnell zu Geld zu machen.

Überlege jetzt mal wo du als Käufer die bessere Position hast.

Bei einer Zwangsversteigerung geht es darum, eine Immobilie los zu werden, für die sich längere Zeit kein Käufer gefunden hat. Die dortigen Immobilien wechseln im Durchschnit deutlich unter Wert ihren Besitzer. Der Bank ist die Höhe des Ergibnisses auch relativ Wurst, solange es hoch genug ist, um die Schulden zu decken, die der Besitzer bei ihr hat. Wenn ein Schuldner eine Immobilie im Wert von 200.000Euro hat und einen Kredit von 50.000 für diese Immobilie bei der Bank nicht mehr bedienen kann, dann ist es der Bank egal, ob er bei der Zwangsversteigerung nun 100.000 oder 150.000 für das Objekt bekommt, es reicht beides, um die 50.000 an die Bank zu zahlen.

Kleine Geschichte, wie meine Eltern an ihr Haus gekommen sind:

Das Haus war bereits ein Zeit lang zum Verkauf ausgeschrieben, kein Interessent für den anvisierten Preis. Dann kam es in die Zwangsversteigerung mit Mindestgebot. Es dand sich kein Interessent, der das Mindestgebot zahlen wollte. 2.te Zwangsversteigerung genauso. Die dritte wäre dann mit einem Mindestgebot von 1Euro gewesen. Mein Vater ging nun kurz vor der dritten Versteigerung zum Hausherrn und machte ihm ein Kaufangebot, mehre Zehntausend unter dem Mindestangebot der 2.ten Zwangsversteigerung, gerade noch hoch genug, um dessen Schulden bei seiner Bank zu decken, vielleicht die Hälfte des Objektwertes. Der Kauf kam Zustande, denn der Vorbesitzer und seine waren froh, es nicht für ein Gebot unter der Höhe der Restschuld hergeben zu müssen. Der Nachteil an der Geschichte war, dass die Nachbarn schlecht auf uns zu sprechen waren, weil sie alle gehofft hatten, das Haus fürn Apfel und ein Ei zu bekommen.

[gerrie 15]

Es ist nur sehr selten, dass ein Objekt dass nicht überschuldet ist zur Zwangsversteigerung ausgeschrieben wird. In dem von dir geschilderten Fall hätte man das Haus direkt gekauft und den Versteigerungstermin abgesagt. Hätte Gebühren gespart und wäre einfacher gewesen.

Ausserden berichtest du von einem Eigentumsobjekt, nicht von einem Renditeobjekt.

[Kaiserludi 9581]

Es ist nur sehr selten, dass ein Objekt dass nicht überschuldet ist zur Zwangsversteigerung ausgeschrieben wird. In dem von dir geschilderten Fall hätte man das Haus direkt gekauft und den Versteigerungstermin abgesagt. Hätte Gebühren gespart und wäre einfacher gewesen.

Ausserden berichtest du von einem Eigentumsobjekt, nicht von einem Renditeobjekt.

Wieso hätte?