Kapital auf der Seite - Eigenheim kaufen oder in Mietwohnungen investieren Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 7 7

[Lumpazivagabundus 153]

Guten Morgen in die Runde,

kurz zu mir: bin Anfang 30, arbeite im höheren Dienst und lebe mit meiner Freundin aktuell zufrieden zentral in der Großstadt auf Miete.

Meine Schwester wird in nächster Zeit eine Immobilie, die sich im Familienbesitz befindet, übernehmen - ich werde ausbezahlt. Schätze das Kapital, das ich erhalten werde auf +/- 250k.

Komme selbst aus einer Beamtenfamilie und habe zu Unternehmertum/Investitionen kaum Bezugspunkte. Bin seit einigen Monaten dabei, mich in die Materie einzuarbeiten und möchte mir im Lauf der kommenden Zeit ein solides Grundwissen aneignen. Mich interessieren vor allem Immobilieninvestments.

Mein langfristiges Ziel ist es, finanziell gut abgesichert zu sein und Eigentum zu besitzen.

Möchte daher den Großteil des Kapitals in Immobilien und einen kleinen Teil möglichst liquide verfügbar investieren.

Ich sehe für meine langfristige Zielsetzung zwei Optionen:

1.      Ich kaufe mir eine Immobilie zum Eigennutz.

Für mich die weniger bevorzugte Option, da ich für ein Objekt, das mich zum Eigennutz wirklich interessiert (mind 90m², zentral) einen großen Kredit (mit meiner Partnerin) nehmen müsste, den ich über Jahrzehnte abbezahle und abseits dessen finanziell wenig Spielraum bleiben würde.

2.      Ich beginne mit dem Kauf zweier kleiner Wohnungen zum Zweck der Vermietung etwas außerhalb des Zentrums, deren Finanzierung ich mir mit geringem Risiko und meinem verfügbaren Eigenkapital leisten könnte.

Die Option, die mich momentan am meisten reizt, da ich abseits meines aktuellen Erwerbseinkommens gerne ein Standbein in der Selbständigkeit hätte und ich langfristig, sollte es erfolgreich sein, wirtschaftlich weitaus mehr herausholen könnte.
Auch der Gedanke an eine diesbez. Firmengründung reizt mich, sollte ich das mittel- und langfristig ausbauen wollen.

So viel in aller Kürze. Freue mich über Eure Meinungen und Input.

Juli 17 bearbeitet von Lumpazivagabundus

[Kaiserludi 9572]

Weder noch!
Zur Miete wohnen und das Geld in ETFs stecken ist das bessere Geschäft im Vergleich zu Immobilien.
Wenn es unbedingt Immobilien sein sollen (du verschenkst damit eine MENGE Geld!), dann zur Miete wohnen und in Mietwohnungen investieren. Das lohnt sich zwar bei weitem nicht so sehr wie Aktien, aber dank steuerlicher Vorteile immernoch mehr als eine Wohnung zum Selbstbezug. Dazu hast du eine bessere Risikostreuung und weniger Klumpenrisiko hinsichtlich der Wertentwicklung gegenüber einer einzelnen Wohnung. Zuguterletzt bist du damit flexibler und kannst jederzeit in eine andere Stadt ziehen ohne die Wohnung verkaufen zu müssen (und ein Objekt verkaufen und dafür ein neues kaufen willst du zumindest bei Immobilien in Deutschland so selten wie möglich - die bei jedem Kauf wieder auftretenden Kaufnebenkosten killen dir sonst gewaltig die Rendite).

Hier mal die Renditen ausgewählter Aktienindices und der beiden größten Cryptos im vegangegen Jahr und zum Vergleich die Preisentwicklung der durchschnittlichen Immobilie in Deutschland im gleichen Zeitraum:
MSCI World: 14.7%
S&P 500: 18.2%
Nasdaq 100: 21.5%
Bitcoin: 132.5%
Ethereum: 77.6%
Immobilien: -7.9% (man achte auf das Minus)

Und hier für die vergangegen 5 Jahre:
MSCI World: 57.6%
S&P 500: 78.4%
Nasdaq 100: 134.9%
Bitcoin: 533.5%
Ethereum: 1403.4%
Immobilien: 17.0%

Dazu kommt, dass du bei den derzeitigen Zinsen und Preisen zur Miete deutlich günstiger wohnt als in einem zu aktuellen Konditionen finanziertem vergelichbarem Eigenheim (die Kaltmiete ist geringer als die bloßen Zinszahlungen - da ist das Geld, was in die tatsächliche Abbezahlung des Kredites fließt, noch nicht berücksichtigt).
Entsprechend positiver müsste die Preisentwicklung sein, damit sich Immobilien derzeit lohnen würden. Das gibt der Markt aber derzeit absolut nicht her. Im Gegenteil: Solange die Zinsen so hoch bleiben, ist eher von weiter fallenden Preisen auszugehen aufgrund geringer Nachfrage, weil sich der Kauf eben derzeit einfach nicht lohnt.

Juli 31 bearbeitet von Kaiserludi

[hd#41 33]

Am 26.7.2024 um 08:18 , Kaiserludi schrieb:

Weder noch!
Zur Miete wohnen und das Geld in ETFs stecken ist das bessere Geschäft im Vergleich zu Immobilien.
Wenn es unbedingt Immobilien sein sollen (du verschenkst damit eine MENGE Geld!), dann zur Miete wohnen und in Mietwohnungen investieren. Das lohnt sich zwar bei weitem nicht so sehr wie Aktien, aber dank steuerlicher Vorteile immernoch mehr als eine Wohnung zum Selbstbezug. Dazu hast du eine bessere Risikostreuung und weniger Klumpenrisiko hinsichtlich der Wertentwicklung gegenüber einer einzelnen Wohnung. Zuguterletzt bist du damit flexibler und kannst jederzeit in eine andere Stadt ziehen ohne die Wohnung verkaufen zu müssen (und ein Objekt verkaufen und dafür ein neues kaufen willst du zumindest bei Immobilien in Deutschland so selten wie möglich - die bei jedem Kauf wieder auftretenden Kaufnebenkosten killen dir sonst gewaltig die Rendite).

Hier mal die Renditen ausgewählter Aktienindices und der beiden größten Cryptos im vegangegen Jahr und zum Vergleich die Preisentwicklung der durchschnittlichen Immobilie in Deutschland im gleichen Zeitraum:
MSCI World: 14.7%
S&P 500: 18.2%
Nasdaq 100: 21.5%
Bitcoin: 132.5%
Ethereum: 77.6%
Immobilien: -7.9% (man achte auf das Minus)

Und hier für die vergangegen 5 Jahre:
MSCI World: 57.6%
S&P 500: 78.4%
Nasdaq 100: 134.9%
Bitcoin: 533.5%
Ethereum: 1403.4%
Immobilien: 17.0%

Dazu kommt, dass du bei den derzeitgen Zinsen und Preisen zur Miete deutlich günstiger wohnt als in einem zu aktuellen Konditionen finanziertem vergelichbarem Eigenheim (die Kaltmiete ist geringer als die bloßen Zinszahlungen - da ist das Geld, was in die tatsächliche Abbezahlung des Kredites fließt, noch nicht berücksichtigt).
Entsprechend positiver müsste die Preisentwicklung sein, damit sich Immobilien derzeit lohnen würden. Das gibt der Markt aber derzeit absolut nicht her. Im Gegenteil: Solange die Zinsen so hoch bleiben, ist eher von weiter fallenden Preisen auszugehen aufgrund geringer Nachfrage, weil sich der Kauf eben derzeit einfach nicht lohnt.

so ganz einfach wie du es darstellst ist es nicht. Wenn er eine Wohnung zum Eigennutz kauft, ist seine Bankrate für die nächsten 10-20 Jahre, je nach Darlehenslaufzeit, identisch. Seine Miete wird definitiv steigen. Bei angenommenen 2% Mietsteigerung pro Jahr kann die Rechnung auf 20 Jahre schon ganz anders aussehen. 

Auch dein reiner Rendite Vergleich zwischen Aktien, Crypto's und Immobilien hinkt. Zum einen vergleichst du Gesamtkapitalrenditen miteinander. Immobilien kauft man im Regelfall aber mit einem sehr kleinen EK Anteil, sodass die Ek´K Rendite schnell um ein vielfaches höher sein kann. Desweiteren vergisst du steuerliche Komponenten und die Wertentwicklung.

Die Zinsen sind aktuell nicht hoch. 

Deine Einschätzung bezüglich der Preisentwicklung teile ich nicht. Ich gehe davon aus, dass der Boden erreicht ist und wir in den nächsten Jahren steigende Immobilien Preise erleben werden. Die Mietpreise werden sehr stark anziehen und daher vermutlich auch die Kaufpreise für Kapitalanlagen, da das Zinsniveau voraussichtlich nicht steigen wird.

Ich gehe sogar noch einen Schritt weiter und sage es gibt aktuell historisch günstige Einstiegsmöglichkeiten bei Immobilien. Ich habe in den letzten 12 Monaten für über 10 Millionen Immobilien für den langfristigen Bestand dazu gekauft.

Juli 30 bearbeitet von hd#41

[Kaiserludi 9572]

vor 14 Stunden, hd#41 schrieb:

Seine Miete wird definitiv steigen.

Das ist nicht gesagt. Ich hatte in den letzten 2 Jahrzehnten 5 Mietwohnungen. In einer stieg die Miete sehr deutlich unter Inflationsniveau. In allen anderen stieg sie überhaupt nicht. In der aktuellen Wohnunng wohne ich seit fast 10 Jahren und zahle den gleichen Betrag wie am ersten Tag. Dazu kenne ich mehrere ältere Personen im Bekanntenkreis, welche eigentlich gerne umziehen würden, es aber nicht tun, weil ihre Miete nie erhöht wurde und sie immer noch den gleichen Betrag zahlen wie bei ihrem Einzug vor Jahrzehnten.
 

 

vor 14 Stunden, hd#41 schrieb:

Immobilien kauft man im Regelfall aber mit einem sehr kleinen EK Anteil

Das ist zwar an sich sinnvoll, aber der Thredersteller bevorzugt explizit einen Kauf mit möglichst hohem Eigenanteil.

vor 14 Stunden, hd#41 schrieb:

sodass die Ek´K Rendite schnell um ein vielfaches höher sein kann

Bei niedrigen Zinsen und hohen Mieten im Vergleich zum Kaufpreis kommt das hin, aber beim derzeitigen Preis-, Miet- und Zinsniveau nur sehr bedingt.
Die Mieten hier in der Ecke für Neuvermietungen sind aktuell bei 11€ kalt pro m². Die Kaufpreise sind bei 4k pro m². Das Zinsniveau ist derzeit bei ziemlich genau 4%.
Bei 100% Finanzierung zahlt man pro m² somit 160€ Zinsen im Jahr. Gleichzeitig bekommt man 132€ Mieteinnahmen pro m² im Jahr. Sprich, man macht vor Einbeziehung der Wertentwicklung derzeit Verlust und das ganze rechnet sich erst dann, wenn die Kaufpreise und/oder die Mieten steigen. "Rechnet sich" heißt in dem Fall, man macht kein Minus mehr. Bis es sich so sehr rechnet, dass die Rendite sich im Vergleich zu Aktien sehen lassen kann, müssen die Kaufpreise und Mieten entsprechend mehr steigen.
 

 

vor 14 Stunden, hd#41 schrieb:

 Desweiteren vergisst du steuerliche Komponenten und die Wertentwicklung.

Die deutschlandweite durchschnittliche Wertentwicklung von Immobilien ist in meinem vorherigen Post explizit aufgelistet.
Cryptogewinne sind bei einem Jahr oder längerer Haltedauer steuerfrei. Dies gilt auch für entprechend klassifizierte Crypto-ETFs.
Auf Aktien und Aktien ETFs fallen 25% Steuer auf die Rendite an. Selbst nach Abzug dieser Steuern hat der Nasdaq 100 noch einen Wertzuwachs von über 100% auf 5 Jahre.
Was ich nicht berücksichtigt habe sind hingegen Renovierungskosten, Leerstände, etc., die die Immobilienrendite schmälern.
 

 

vor 14 Stunden, hd#41 schrieb:

Die Zinsen sind aktuell nicht hoch.

Absolut hoch sicher nicht. Hoch im Vergleich zum Miete zu Kaufpreis Verhältnis aber auf jeden Fall. Die Kaufpreise sind jahrelang sehr viel stärker als die Mieten angestiegen, angefacht von den extrem günstigen Zinsen von lange Zeit unter 2%.
Bei 2% zahlst du in meinem obigen Beispiel nur 80€ pro m² und das Geschäft rechnet sich bei derzeitigen Mieten selbst bei stagnierender Wertentwicklung. Entsprechend attraktiver war der Kauf bei noch niedrigeren Kaufpreisen und die Preise zogen massiv an.
Durch die abrupt gestiegenen Zinsen rechnet sich das ganze aber mittlerweile bei neu abgeschlossenen Krediten bei weitem nicht mehr so sehr wie zuvor.
Entsprechenden Druck üben die höheren Zinsen auf die Kaufpreise aus, die bei geringerem Zinsniveau entstanden und für das derzeitige Zinsniveau schlicht zu hoch sind.
 

 

vor 14 Stunden, hd#41 schrieb:

Die Mietpreise werden sehr stark anziehen

Vermieter können in Deutschland die Mieten nicht einfach beliebig stark erhöhen. Kappungsgrenze und Vergleichsmiete setzen dem ganzen Grenzen.
 

 

vor 14 Stunden, hd#41 schrieb:

und daher vermutlich auch die Kaufpreise für Kapitalanlagen, da das Zinsniveau voraussichtlich nicht steigen wird.

Die Mieten müssten sich quasi verdoppeln, um auch nur bei den derzeitgen Kaufpreisen das Verhältnis zwischen Zinsen und Miete wiederherzustellen, welches wir bei 2% hatten. Ein so starker Mietanstieg benötigt aufgrund zuvor genannter Grenzen mindestens 2-3 Jahrzehnte.
Entsprechend dürfte der Boden bei der Preisentwicklung bei weitem noch nicht erreicht sein. Das wird sehr wahrscheinlich noch ein gutes Stück runter gehen, wenn sie Zinsen nicht schnell wieder sinken.
 

 

vor 14 Stunden, hd#41 schrieb:

Ich gehe sogar noch einen Schritt weiter und sage es gibt aktuell historisch günstige Einstiegsmöglichkeiten bei Immobilien.

Das ist schlicht komplett an der Realität vorbei.
Die Einstiegsmöglichkeiten bei Immobilien waren vor 10 Jahren sehr viel günstiger als heute.
Damals waren die Zinsen bei 1.5% und die Kaufpreise bei 65% des derzeitgen Preisniveaus.
Selbst wenn wir annehmen, dass du richtig liegen würdest und sowohl die Mieten als auch die Preise die nächsten Jahre über massiv anziehen sollten, derzeit also eine günstige Einstiegsmöglichkeit bestehen sollte, so wäre sie dennoch nicht historisch günstig, da du selbst dann bei einem Einstieg vor 10 Jahren immer noch den besseren Schnitt gemacht hättest im Vergleich zu einem Einstieg heute.

Juli 31 bearbeitet von Kaiserludi

[komplize11 2364]

Leben und MSCI World. 

[Kaiserludi 9572]

vor 46 Minuten, komplize11 schrieb:

Leben und MSCI World. 

Wieso gerade MSCI World. Wie du in meinem ersten post in diesem Thread sehen kannst, performt dieser seit Jahren deutlich schlechter als S&P 500 oder gar Nasdaq 100. Was lässt dich glauben, dass sich das in naher Zukunft ändern wird?
Ich persönlich bezweifle stark, dass das Wirtshaftswachstum in Europa und Japan zukünftig über dem in den USA liegen wird, alleine schon aufgrund der Bevölkerungsentwicklung. Dazu kriseln auch China, Russland, Brasilien und Südafrika derzeit.
Daher halte ich einen Fokus auf die USA und Indien derzeit für am sinnvollsten.

[komplize11 2364]

vor einer Stunde, Kaiserludi schrieb:

Wieso gerade MSCI World. Wie du in meinem ersten post in diesem Thread sehen kannst, performt dieser seit Jahren deutlich schlechter als S&P 500 oder gar Nasdaq 100. Was lässt dich glauben, dass sich das in naher Zukunft ändern wird?
Ich persönlich bezweifle stark, dass das Wirtshaftswachstum in Europa und Japan zukünftig über dem in den USA liegen wird, alleine schon aufgrund der Bevölkerungsentwicklung. Dazu kriseln auch China, Russland, Brasilien und Südafrika derzeit.
Daher halte ich einen Fokus auf die USA und Indien derzeit für am sinnvollsten.

Ja, damit triffst du genau den Punkt, mit dem ich mich zur Zeit auch beschäftige. 

Ich glaube einfach, dass Tech schon sehr gut bewertet bis überbewertet ist und außerdem gibt es da ein immer größeres geografisches Klumpenrisiko. Risiko und Volatilität sind zwar wesentlich höher, das Potential aber auch. 
Daher habe ich von Wetten auf die US-Wirtschaft immer Abstand gehalten und lieber auf die Weltwirtschaft gesetzt. Auf der anderen Seite glaube ich aber auch immer weniger, dass das eine Blase ist. Denn die USA sind nach wie vor stark auf dem Vormarsch und zwar stetig.
Der MSCI World ist zwar auch sehr US-lastig, sollte es aber mal eine Umverteilung geben, wird sich auch der MSCI umschichten. Ohne, dass ich da sonderlich aktiv werden muss. Andererseits muss der MSCI World dann erstmal die Verluste der US Unternehmen realisieren. 

 

Bist du All in bei S&P u. Nasdaq gegangen?  

 

Ok, aber genug davon. Immerhin muss ich mein Asi Image wahren 🤣 Wir investieren nur in Chayas und Red Bull von Shishabar

Juli 31 bearbeitet von komplize11

[Kaiserludi 9572]

vor 9 Stunden, komplize11 schrieb:

Ja, damit triffst du genau den Punkt, mit dem ich mich zur Zeit auch beschäftige. 

Ich glaube einfach, dass Tech schon sehr gut bewertet bis überbewertet ist und außerdem gibt es da ein immer größeres geografisches Klumpenrisiko. Risiko und Volatilität sind zwar wesentlich höher, das Potential aber auch. 
Daher habe ich von Wetten auf die US-Wirtschaft immer Abstand gehalten und lieber auf die Weltwirtschaft gesetzt. Auf der anderen Seite glaube ich aber auch immer weniger, dass das eine Blase ist. Denn die USA sind nach wie vor stark auf dem Vormarsch und zwar stetig.
Der MSCI World ist zwar auch sehr US-lastig, sollte es aber mal eine Umverteilung geben, wird sich auch der MSCI umschichten. Ohne, dass ich da sonderlich aktiv werden muss. Andererseits muss der MSCI World dann erstmal die Verluste der US Unternehmen realisieren. 

 

Bist du All in bei S&P u. Nasdaq gegangen?  

 

Ok, aber genug davon. Immerhin muss ich mein Asi Image wahren 🤣 Wir investieren nur in Chayas und Red Bull von Shishabar

Ich investiere natürlich auch nur in Bordelle und Lambos

Spaß beiseite: Ich bin derzeit in Nasdaq 100, MSCI India und BItcoin investiert.
Bis vor ein par Monaten auch noch MSCI USA Small Cap, da bin ich aber inzwischen raus.
Ich spiele aber mit dem Gedanken, den Cryptoanteil zu diversifizieren und Ethereum und Solana mit reinzunehmen im Verhältnis 9 zu 3 zu 1, Bitcoin zu Ethereum zu Solana, was grob dem Market Cap Verhältnis entspricht.

Indien ist die einzige relevante Volkswirtschaft neben den USA, bei der ich es für wahrscheinlich halte, dass sie in naher Zukunft nicht deutlich schlechter performt als die USA.
Zum einen bekommen Europa und Japan im Techbereich viel zu wenig auf die Reihe, zum anderen sorgt alleine schon die demografische Entwicklung für ein Wirtschaftswachstum der USA, während Europa, Japan und China hier jeweils gewaltige Probleme haben. Dazu schlittert China derzeit von einer Krise in die nächste.
Die Nasdaq performt schon seit Jahrzehnten besser als der S&P 500. Ich denke nicht, dass sich das in naher Zukunft ändern wird.
Die Performance im Jahresvergleich gibt mir Recht:
Nasdaq 100 +26%, MSCI India +37%.

[hd#41 33]

vor 16 Stunden, Kaiserludi schrieb:

Das ist nicht gesagt. Ich hatte in den letzten 2 Jahrzehnten 5 Mietwohnungen. In einer stieg die Miete sehr deutlich unter Inflationsniveau. In allen anderen stieg sie überhaupt nicht. In der aktuellen Wohnunng wohne ich seit fast 10 Jahren und zahle den gleichen Betrag wie am ersten Tag. Dazu kenne ich mehrere ältere Personen im Bekanntenkreis, welche eigentlich gerne umziehen würden, es aber nicht tun, weil ihre Miete nie erhöht wurde und sie immer noch den gleichen Betrag zahlen wie bei ihrem Einzug vor Jahrzehnten.

Durch jeden Umzug wirst du vermutlich indirekt eine Mieterhöhung bekommen haben. Oder zahlst du für die aktuelle Wohnung den selben qm Preis wie für die erste vor 20 Jahren? Unabhängig davon sehe ich es nicht als sinnvoll an, Einzelfälle als Diskussionsgrundlage zu nutzen. Oder soll ich die Wertentwicklung von Immobilien in Grünheide (Tesla Fabrik) als Grundlage für alle Wertentwicklungen in ganz Deutschland annehmen?

Wenn man einen fairen Vergleich zwischen Kauf oder Miete aufstellen möchte, sollte man mit 2% Mietsteigerung pro Jahr rechnen.

Ich behaupte auch nicht, dass Kaufen per se günstiger als Mieten ist. Es grundsätzlich als schlechter darzustellen sehe ich aber als falsch an. Mit 2% Mietentwicklung und 2% Wertentwicklung kann es auf 10 oder 20 Jahre die bessere Entscheidung sein.

 

vor 16 Stunden, Kaiserludi schrieb:

Bei niedrigen Zinsen und hohen Mieten im Vergleich zum Kaufpreis kommt das hin, aber beim derzeitigen Preis-, Miet- und Zinsniveau nur sehr bedingt.
Die Mieten hier in der Ecke für Neuvermietungen sind aktuell bei 11€ kalt pro m². Die Kaufpreise sind bei 4k pro m². Das Zinsniveau ist derzeit bei ziemlich genau 4%.
Bei 100% Finanzierung zahlt man pro m² somit 160€ Zinsen im Jahr. Gleichzeitig bekommt man 132€ Mieteinnahmen pro m² im Jahr. Sprich, man macht vor Einbeziehung der Wertentwicklung derzeit Verlust und das ganze rechnet sich erst dann, wenn die Kaufpreise und/oder die Mieten steigen. "Rechnet sich" heißt in dem Fall, man macht kein Minus mehr. Bis es sich so sehr rechnet, dass die Rendite sich im Vergleich zu Aktien sehen lassen kann, müssen die Kaufpreise und Mieten entsprechend mehr steigen.

Hier auf einen spezifischen Teilmarkt einzugehen macht wenig Sinn. Unabhängig davon kann ich es mir nicht vorstellen, dass bei euch zur Marktmiete vermietete ETW ohne weiteres Potenzial für Faktor 30 verkauft werden. Mag so in den Portalen angeboten werden ja. Ob es wirklich so beurkundet wird bezweifle ich stark.

Hier gilt das gleiche wie zuvor: Bei hoher FK Quote und angenommener Miet- und Wertentwicklung von 2% pa kann die EK Rendite die von Aktien sehr leicht schlagen.

Das bei einem Annuitäten Darlehen die Zinslast von Monat zu Monat sinkt, muss ich dir sicherlich nicht sagen.

 

vor 16 Stunden, Kaiserludi schrieb:

Die deutschlandweite durchschnittliche Wertentwicklung von Immobilien ist in meinem vorherigen Post explizit aufgelistet.
Cryptogewinne sind bei einem Jahr oder längerer Haltedauer steuerfrei. Dies gilt auch für entprechend klassifizierte Crypto-ETFs.
Auf Aktien und Aktien ETFs fallen 25% Steuer auf die Rendite an. Selbst nach Abzug dieser Steuern hat der Nasdaq 100 noch einen Wertzuwachs von über 100% auf 5 Jahre.
Was ich nicht berücksichtigt habe sind hingegen Renovierungskosten, Leerstände, etc., die die Immobilienrendite schmälern.

Welche Quelle ist das? Immobilien Entwicklung real oder nominal?

 

vor 16 Stunden, Kaiserludi schrieb:

Absolut hoch sicher nicht. Hoch im Vergleich zum Miete zu Kaufpreis Verhältnis aber auf jeden Fall. Die Kaufpreise sind jahrelang sehr viel stärker als die Mieten angestiegen, angefacht von den extrem günstigen Zinsen von lange Zeit unter 2%.
Bei 2% zahlst du in meinem obigen Beispiel nur 80€ pro m² und das Geschäft rechnet sich bei derzeitigen Mieten selbst bei stagnierender Wertentwicklung. Entsprechend attraktiver war der Kauf bei noch niedrigeren Kaufpreisen und die Preise zogen massiv an.
Durch die abrupt gestiegenen Zinsen rechnet sich das ganze aber mittlerweile bei neu abgeschlossenen Krediten bei weitem nicht mehr so sehr wie zuvor.

Entsprechenden Druck üben die höheren Zinsen auf die Kaufpreise aus, die bei geringerem Zinsniveau entstanden und für das derzeitige Zinsniveau schlicht zu hoch sind.

Richtig, die Kaufpreise sind in der Vergangenheit viel stärker gestiegen als die Mieten. Aus diesem Grund werden sich viele Investments aus dem Ende der Nullzinsphase (2021/2022) nach meiner EInschätzung auch nicht rechnen.

Natürlich hast du viel weniger Zinskosten im Vergleich zu den Mieteinnahmen. Die Kaufpreise waren aber auch viel zu hoch. Das böse Erwachen wird nach 10 Jahren für einige kommen, wenn die Zinsbindung ausläuft.

Eben aus diesem Grund ist die aktuelle Marktphase ein viel besserer Einstieg. Die Kaufpreise sind ca. 20-30% unter dem Niveau aus 2021/2022 bei ca. 10-25% höheren Mieten.

 

vor 16 Stunden, Kaiserludi schrieb:

Vermieter können in Deutschland die Mieten nicht einfach beliebig stark erhöhen. Kappungsgrenze und Vergleichsmiete setzen dem ganzen Grenzen.

Damit hast du recht und ich habe nie gegenteiliges behauptet. Aber eben weil die Marktmiete gestiegen ist, kannst du mit Vergleichsmieten (od. Mietspiegel) entsprechend erhöhen.

Natürlich nur unter Berücksichtigung von Kappungsgrenzen und rechtlichen Rahmenbedingungen.

 

 

vor 16 Stunden, Kaiserludi schrieb:

Die Mieten müssten sich quasi verdoppeln, um auch nur bei den derzeitgen Kaufpreisen das Verhältnis zwischen Zinsen und Miete wiederherzustellen, welches wir bei 2% hatten. Ein so starker Mietanstieg benötigt aufgrund zuvor genannter Grenzen mindestens 2-3 Jahrzehnte.
Entsprechend dürfte der Boden bei der Preisentwicklung bei weitem noch nicht erreicht sein. Das wird sehr wahrscheinlich noch ein gutes Stück runter gehen, wenn sie Zinsen nicht schnell wieder sinken.

Die Vorzeichen (Nachfrage, Transaktionsvolumen, Prognosen) zeigen ganz klar auf Bodenbildung.

 

 

vor 16 Stunden, Kaiserludi schrieb:

Das ist schlicht komplett an der Realität vorbei.
Die Einstiegsmöglichkeiten bei Immobilien waren vor 10 Jahren sehr viel günstiger als heute.
Damals waren die Zinsen bei 1.5% und die Kaufpreise bei 65% des derzeitgen Preisniveaus.
Selbst wenn wir annehmen, dass du richtig liegen würdest und sowohl die Mieten als auch die Preise die nächsten Jahre über massiv anziehen sollten, derzeit also eine günstige Einstiegsmöglichkeit bestehen sollte, so wäre sie dennoch nicht historisch günstig, da du selbst dann bei einem Einstieg vor 10 Jahren immer noch den besseren Schnitt gemacht hättest im Vergleich zu einem Einstieg heute.

Die Nullzinspolitik war bisher einmalig und wird nach meiner Einschätzung niemand von uns erneut erleben. Wenn man dieses Szenario also ausblendet ist nach meiner Meinung die Einstiegsmöglichkeit historisch gut, ja.

 

 

Am Ende hat niemand von uns eine Glaskugel. Wie immer bei Investments muss man für sich persönlich annahmen treffen, auf der Basis man Investitionen tätigt. Ich sehe aus den o.g. Gründen sehr große Chancen aktuell im Immobilienbereich.

[Lumpazivagabundus 153]

Vielen Dank an Euch für den informativen Input! - Bin gerade aus dem Urlaub zurück, daher meine verspätete Rückmeldung.

 

Am 26.7.2024 um 08:18 , Kaiserludi schrieb:

Weder noch!
Zur Miete wohnen und das Geld in ETFs stecken ist das bessere Geschäft im Vergleich zu Immobilien.
 

Ich bin mir bewusst, dass Aktien momentan und wohl auch in Zukunft wesentlich profitabler sind als Immoinvestments, wenn es um reinen Vermögensaufbau geht. Ich schlage diese Möglichkeit auch nicht aus und möchte die kommenden Monate dafür nutzen, mich intensiv in die Materie einzulesen und sämtliche Optionen auszuloten.

Mein mittelfristiges Ziel ist effizienter und maximaler Vermögensaufbau bei größtmöglicher privater Absicherung mit möglichst geringen privaten Verbindlichkeiten. Und hier kämen für mich Immobilien ins Spiel; meine Überlegung ist, zumindest eine Wohnung zu vermieten, die zur Not auch für meinen persönlichen Eigennutz geeignet wäre, sollten ich sie in Zukunft benötigen. In einem ETF kann ich nicht wohnen, das ist für mich ein wesentlicher Punkt.

Eine Option, die ich in meinem Anfangspost vergessen habe, zu erwähnen, wäre der Kauf einer kleineren Wohnung in einer B-Lage in meiner Stadt, die ich mir direkt oder mit sehr geringer Kreditbelastung leisten könnte - das verbliebene Kapital würde ich dann entsprechend in einen ETF investieren.

Übergeordnetes Ziel wäre es, binnen 10 Jahren auf ein Nettovermögen von mindestens 500k zu kommen. 

[Typ87 1831]

Am 31.7.2024 um 10:57 , Kaiserludi schrieb:

Wieso gerade MSCI World. Wie du in meinem ersten post in diesem Thread sehen kannst, performt dieser seit Jahren deutlich schlechter als S&P 500 oder gar Nasdaq 100. Was lässt dich glauben, dass sich das in naher Zukunft ändern wird?
Ich persönlich bezweifle stark, dass das Wirtshaftswachstum in Europa und Japan zukünftig über dem in den USA liegen wird, alleine schon aufgrund der Bevölkerungsentwicklung. Dazu kriseln auch China, Russland, Brasilien und Südafrika derzeit.
Daher halte ich einen Fokus auf die USA und Indien derzeit für am sinnvollsten.

Das ist eine Frage die mich auch schon seit längerer Zeit bewegt. MCSI World oder der S&P 500. Ich investiere seit Beginn in den MSCI World, aber frage mich immer öfter, ob das die beste & einfachste Lösung mit möglichst wenig Aufwand / Wissen ist.

MSCI World: 1600 Unternehmen aus 23 Industrieländern.

S&P 500: 500 größten börsennotierten US-Unternehmen.

Der MSCI World ist besser diversifiziert und weniger volatil. Jedoch ist der S&P 500 historisch gesehen von der Rendite her immer stärker gewesen.

Wenn man nur einen ETF über Jahrzehnte als Altersvorsorge besparen möchte, sehe ich das mit dem S&P 500 aber kritisch. Ich denke zwar das die USA weiter boomen wird, aber wie schaut das Ganze in zB 30 Jahren aus? Ich nehme mal 30 Jahre als Beispiel, da ich in ca 30 Jahren in Rente gehen werde und solange in den ETF investieren möchte. Wie sieht die Wirtschaft der USA in 30 Jahren aus? Ich glaube, das kann keiner wissen und man kann es auch nicht einschätzen.

Sprich, wenn es in der USA langfristig schlecht läuft, ist man ja bei viel eingebrachten Geld in den S&P 500 in einer schlechteren Situation da in diesem US-Firmen drin sind.

Im Falle des MSCI World würde dieser doch einfach den Schwerpunkt aus der USA in Firmen andere Länder verschieben, wodurch die Rendite weniger krass fallen würde wie beim S&P 500?

Oder habe ich einen Denkfehler?