Einfamilienhaus sanieren, kaufen ohne Grundstück Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 2 2

[Greyback123 956]

Hallo an die Häuslebauer,

nach dem ganzen hin und her im letzten Jahr und den eher schlechten Aussichten an den Finanzmärkten habe ich mir jetzt was neues überlegt.

Es ergibt sich die Möglichkeit ein Haus aus dem Bestand seitens der Familie meiner Freundin zu übernehmen. 

Mich reizt der Gedanke an ein Haus und die Möglichkeit zu haben es ganz nach unseren Vorstellungen umzubauen. Außerdem ist das auch ein Traum meiner Freundin und wäre theoretisch leicht zu finanzieren.

Das Angebot wäre das Haus für einen billigen Preis abzukaufen wobei das Grundstück weiter Familienbesitz (sowas wie eine Erbpacht) bleibt und irgendwann vererbt wird. Es bliebe jedenfalls innerhalb der Familie. Das Haus an sich ist nicht teuer. Das Grundstück überwiegt den Preis deutlich. So können wir Geld sparen und uns voll auf die Sanierung konzentrieren. 

Zum Projekt

Durch die Ersparnis beim Hauskauf habe ich natürlich Geld frei für eine Grundsanierung. Des Weiteren plane ich über eine KfW Förderung das Haus auf den neuesten Stand zu bringen. 

So möchte ich z.B. das Dach komplett erneuern, und, neben dem Anbau eines Balkons, eine Photovoltaikanlage installieren lassen. Dazu müsste ich dann auch zum Bauamt und benötige einen Statiker. 

Außerdem will ich die Raumstruktur im EG und Keller ändern lassen. Es wird also faktisch ein Totalumbau mit Entkernung. Das Haus ist ein Fertighaus von 1994. 

Ich rechne ungefähr mit 120.000 Euro Kosten. Dazu kommt dann was ich für das Haus bezahlen muss und noch etwas Innenaustattung. Würde ich ein Haus mit Grundstück kaufen, welches wahrscheinlich auch in einem sanierungsbedürftigen Zustand wäre, müsste ich sicher 300.000 Euro oder mehr zusätzlich ausgeben. 

Gibt einige Punkte die ich selbst mit Bekannten machen kann aber den Großteil lasse ich von Firmen machen. 

Photovoltaikanlage und den Neubau des Daches, Heizung, Fenster und Dämmung fallen mir jetzt ein die womöglich mit einer KfW Förderung verknüpft sein sollten. Kennt sich da jemand näher aus?

Derzeit wird noch mit Öl geheizt. Werde ich umbauen lassen. Gibt es hier Empfehlungen z.B. Pellet Ofen?

Wie sehen eure Bedenken zum vertraglichen Konstrukt aus? Sollte ich mich von meiner Freundin trennen müsste festgelegt werden dass mir das Haus anteilig gehört. Da gibt es einiges zu bedenken auch was passieren würde wenn das Grundstück dann tatsächlich vererbt wird. Zahlt man die Erben aus und kauft das Grundstück oder verkauft man beides zusammen und teilt den Erlös auf. Da muss ich mich wahrscheinlich auch noch beraten lassen. 

Zum Ablauf

Erstmal mit einem Architekt für den Rohbau und Dachdecker die Pläne ausarbeiten. 

Danach Bauamt und Genehmigung holen.

Dann mit den Plänen zu einem Statiker der mir sagen kann ob der Umbau des Daches möglich wäre, sowie Umbau der Räume und somit Abriss einiger Wände, oder was getan werden muss um es umbauen zu können.

Sanitär/Heizungsbauer, Dachdecker, Rohbauer finden. 

Kostenvoranschläge machen lassen.  Zur KfW Bank. Kredit beantragen. 

Ist das zu blauäugig? Muss ich bei der KfW Bank schon sämtliche Kostenvorschläge vorlegen also alles begründen oder kann ich auch Schätzungen abgeben. Also wenn Photovoltaikanlage und Umbau des Daches 55.000 Euro kosten und Rohbau 25.000 Euro z.B. 25.000 Euro für andere Arbeiten veranschlagen (die dann nur grob genannt werden)? 

Hab ich was vergessen, was unweigerlich gemacht/bedacht werden muss?

Mein Wunsch ist im übrigen Besitz zu haben, etwas sein eigen zu nennen und es nach den eigenen Bedürfnissen umbauen zu können. Jetzt ein gutes Angebot anzunehmen, einen vergleichsweise niedrigen Kredit aufzunehmen und am Ende ein schönes Haus zu haben scheint mir da ein gutes Geschäft zu sein. Wenn ich den nächsten Schritt mit meiner Freundin machen will und sie ihren Traum vom Haus erfüllen möchte (würde mich nicht auf 600.000 Euro Kredite einlassen) dann ist das wohl die beste Option. 

Ich bin offen für jegliche Infos, Kritik oder Meinungen.

Sollte es dazu kommen dass das Haus von uns übernommen und saniert wird, Update ich den Thread zum Ablauf. Das ganze wäre für nächstes Jahr geplant. Es ist also noch Zeit zum Bedenken. 

 

 

 

 

[RoyalDutch 4782]

Würde ich nicht machen. Gerade die Grundstückskiste. Wäre nur eine Option wenn man mit im Grundbuch steht mMn

Heizung würde ich dann ne Wärmepumpe nehmen und diese mit dem Strom vom Dach betreiben.

[Gast]

Du bist für solche Fragen definitiv im falschen Forum unterwegs.

[Yolo 3550]

In einen Standort 120k investieren, bei dem du nicht Mal im Grundbuch stehst? Vertrauen in die Liebe in allen Ehren, aber das ist naiv. 
Oder habe ich etwas überlesen?

Außerdem würde ich so ein Projekt nur angehen, wenn ich handwerklich sehr geschickt wäre und mir das viel Spaß macht. Im Idealfall auch Handwerker (Installateur, Elektriker, Zimmermann, Fliesenleger,...) als Freunde.

[Greyback123 956]

vor 7 Stunden, RoyalDutch schrieb:

Würde ich nicht machen. Gerade die Grundstückskiste. Wäre nur eine Option wenn man mit im Grundbuch steht mMn

 

vor 24 Minuten, Yolo schrieb:

In einen Standort 120k investieren, bei dem du nicht Mal im Grundbuch stehst? Vertrauen in die Liebe in allen Ehren, aber das ist naiv. 
Oder habe ich etwas überlesen?

Wie es letztendlich gelöst wird steht noch nicht fest. Aber zumindest von einem Vertrag darüber dass das Haus auf dem Grundstück mir gehört hatte ich hier geschrieben. Frage mich da auch was aus steuerlichen Gründen Sinn macht. Irgendwann würde sie es ja eh erben aber eben nicht alleine. Das ist der Knackpunkt.

vor 28 Minuten, Yolo schrieb:

Außerdem würde ich so ein Projekt nur angehen, wenn ich handwerklich sehr geschickt wäre und mir das viel Spaß macht. Im Idealfall auch Handwerker (Installateur, Elektriker, Zimmermann, Fliesenleger,...) als Freunde.

Da hab ich schon einige aber will wie gesagt viel über Fachfirmen machen lassen. Elektriker brauche ich z.B. nicht und den Abriss und Abtransport am Anfang könnte ich auch selbst machen. Gibt auch Fliesenleger und einen Sanitärmeister im Bekanntenkreis. 

vor 6 Stunden, rogerM schrieb:

Du bist für solche Fragen definitiv im falschen Forum unterwegs.

Das Forum ist vielseitig und es gibt sicher den einen oder anderen der ähnliche Pläne oder eine Sanierung bereits hinter sich hat. Ein paar wertvolle Tipps gibt es immer. 

[realduckman 426]

Geld investieren, wenn du nicht im Grundbuch stehst ist sehr gefährlich. Eigentümer ist in der Regel derjenige, der im Grundbuch steht. In dem Fall also du nicht. So als Gedankenanstoß, du und deine Freundin bekommt das Grundstück jeweils zu 1/2, dafür trägst du aber komplett die Sanierungskosten. Falls das bisherige Gebäude und Grund/Boden viel wert ist, zahlst du vielleicht einen Zuschlag. Wäre das oder was ähnliches eine Option? Das wäre eine saubere Sache. Auch, wenn ihr es irgendwann wieder verkaufen wollt. Alles ohne Grundbuch ist extrem gefährlich, falls es bei euch scheitert. 

[Gast]

  Bei Immobilien gilt Lage, Lage, Lage. Wenn die Bude in der Umgebung Großstadt steht kannst du nicht viel falsch machen solange du dich für den Fall eines Rosenkriegs absicherst. Warum ist bei Baujahr 1994 überhaupt so viel zu machen?

[Greyback123 956]

vor 18 Stunden, Informatiker schrieb:

Bei Immobilien gilt Lage, Lage, Lage. Wenn die Bude in der Umgebung Großstadt steht kannst du nicht viel falsch machen solange du dich für den Fall eines Rosenkriegs absicherst.

Die Lage ist ok, wenn auch nicht unmittelbar vor den Toren einer Großstadt. 

vor 18 Stunden, Informatiker schrieb:

Warum ist bei Baujahr 1994 überhaupt so viel zu machen?

Naja, ist ein Fertighaus. Ist nicht unbedingt so das es gemacht werden muss aber es könnte eben zu einem perfekten Haus werden. Dafür muss ich es umbauen. Mir gefällt an dem Haus einiges nicht unter anderem auch der Schnitt deswegen würde ich es halt komplett umbauen. Aber alles viel billiger als ein Grundstück zu kaufen und selber zu bauen. Wobei ich mir halt nicht sicher bin was dann so Gutachten wegen der Statik kosten können und ob der Architekt dann nicht quasi ein komplett neuen Plan dafür machen muss. Aber ist ja bislang auch nur meine Planung. 

[Peterpan81 754]

Am 17.5.2022 um 16:41 , Greyback123 schrieb:

Die Lage ist ok, wenn auch nicht unmittelbar vor den Toren einer Großstadt. 

Naja, ist ein Fertighaus. Ist nicht unbedingt so das es gemacht werden muss aber es könnte eben zu einem perfekten Haus werden. Dafür muss ich es umbauen. Mir gefällt an dem Haus einiges nicht unter anderem auch der Schnitt deswegen würde ich es halt komplett umbauen. Aber alles viel billiger als ein Grundstück zu kaufen und selber zu bauen. Wobei ich mir halt nicht sicher bin was dann so Gutachten wegen der Statik kosten können und ob der Architekt dann nicht quasi ein komplett neuen Plan dafür machen muss. Aber ist ja bislang auch nur meine Planung. 

Lass es. Miete dir doch ein Haus in der Gegend, was dir gefällt. 

[canis_invictus 89]

Am 11.5.2022 um 22:34 , Greyback123 schrieb:

 

Wie es letztendlich gelöst wird steht noch nicht fest. Aber zumindest von einem Vertrag darüber dass das Haus auf dem Grundstück mir gehört hatte ich hier geschrieben. Frage mich da auch was aus steuerlichen Gründen Sinn macht. Irgendwann würde sie es ja eh erben aber eben nicht alleine. Das ist der Knackpunkt.

 

Rechtssicher geht das nur als Erbbaurecht. Alles andere ist das Papier nicht wert, auf dem es geschrieben steht. Was die Erbsituation angeht gibt es viel sinnvollere und täglich praktizierte Lösungen, dazu solltest du aber einen Rechtsanwalt aufsuchen. 

[realduckman 426]

vor 4 Stunden, canis_invictus schrieb:

Rechtssicher geht das nur als Erbbaurecht. Alles andere ist das Papier nicht wert, auf dem es geschrieben steht. Was die Erbsituation angeht gibt es viel sinnvollere und täglich praktizierte Lösungen, dazu solltest du aber einen Rechtsanwalt aufsuchen. 

Was bringt dem TE ein Erbbaurecht? Noch nie gesehen zwischen 2 privaten Parteien. Eigentum im Grundbuch. Alles andere ist unvernünftig.

[canis_invictus 89]

vor 34 Minuten, realduckman schrieb:

Was bringt dem TE ein Erbbaurecht? Noch nie gesehen zwischen 2 privaten Parteien. Eigentum im Grundbuch. Alles andere ist unvernünftig.

Dann bist du im Immobilienwesen offenbar nicht besonders viel unterwegs. Die Frage ist aber auch nicht, was es ihm bringt, sondern es war seine Vorgabe, dass Eigentum an dem Haus und dem Grundstück auseinander fallen. Im Übrigen ist auch ein Erbbaurecht im Grundbuch eingetragen. 

Ich würde folgendes machen: Übertragung von Haus und Grundstück im Wege der vorweggenommenen Erbfolge (wenn ohne Erbschafts/ Schenkungssteuer möglich, bekommt man aber auch weg) flankiert durch Ausgeichspflicht im Erbfall durch Erbvertrag.

Ist aber der falsche Ort, um das näher auszuführen. 

 

[Greyback123 956]

vor 7 Stunden, canis_invictus schrieb:

Die Frage ist aber auch nicht, was es ihm bringt, sondern es war seine Vorgabe, dass Eigentum an dem Haus und dem Grundstück auseinander fallen. Im Übrigen ist auch ein Erbbaurecht im Grundbuch eingetragen. 

Ich würde folgendes machen: Übertragung von Haus und Grundstück im Wege der vorweggenommenen Erbfolge (wenn ohne Erbschafts/ Schenkungssteuer möglich, bekommt man aber auch weg) flankiert durch Ausgeichspflicht im Erbfall durch Erbvertrag.

Ist aber der falsche Ort, um das näher auszuführen. 

 

Interessanter Ansatz. Ich finde es nicht schlimm Gedanken zu Themen auszutauschen die nicht dem Hauptkern des Forums entsprechen. Dafür gibt es ja u.a. den Finanzbereich. 

Am 21.5.2022 um 17:07 , Peterpan81 schrieb:

Lass es. Miete dir doch ein Haus in der Gegend, was dir gefällt. 

Für ein Mietshaus würde ich nicht unbedingt weiter rausziehen und innerhalb der Stadt ist das nicht bezahlbar bzw. Geldverbrennung.

 

[realduckman 426]

vor 11 Stunden, canis_invictus schrieb:

Dann bist du im Immobilienwesen offenbar nicht besonders viel unterwegs. Die Frage ist aber auch nicht, was es ihm bringt, sondern es war seine Vorgabe, dass Eigentum an dem Haus und dem Grundstück auseinander fallen. Im Übrigen ist auch ein Erbbaurecht im Grundbuch eingetragen. 

Ich würde folgendes machen: Übertragung von Haus und Grundstück im Wege der vorweggenommenen Erbfolge (wenn ohne Erbschafts/ Schenkungssteuer möglich, bekommt man aber auch weg) flankiert durch Ausgeichspflicht im Erbfall durch Erbvertrag.

Ist aber der falsche Ort, um das näher auszuführen. 

 

Verstehe immer noch nicht was ihm ein Erbbaurecht bringen soll...

Der Freibetrag bei Nichtverwandten beträgt bei der Erbschaftsteuer 20.000 €. Dannach fallen 30 bis 50% Erbschaftsteuer an. Irgendwas hier geschenkt zu bekommen ist steuerlich gesehen eine Vollkatastrophe, wenn die Schwiegereltern zeitgleich sehr wahrscheinlich steuerfrei an ihn verkaufen könnten.

[canis_invictus 89]

Die Schenkung wäre sinnvollerweise an die Freundin. Ggf. gegen Einräumung eines Nießbrauchs oder einer Leibrente o.ä., was bei sinnvoller Gestaltung die Steuer ausschaltet. Sollten die beiden irgendwann einmal heiraten, kann die Ehefrau einen Miteigentumsanteil bis zu 500.000 € steuerfrei an TE übertragen. 

Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, die man im Rahmen eines Forums nicht abschließend erörtern kann. Eine Frage wäre z.B., wieso der Wert des Grundstücks den Wert des Hauses deutlich überwiegen sollte. Das ist insofern ungewöhnlich, als man es üblicherweise nicht getrennt betrachtet. Sofern das Grundstück wegen seiner Größe derart werthaltig sein sollte, wäre über eine Grundstücksteilung nachzudenken. 

Sofern TE kein Volleigentum erwirbt, aber die ganzen Investitionen in die Renovierung erbringt, müsste vertraglich geregelt werden, was im Konfliktfall (Heimfall, Trennung, etc.) passieren soll. 

[realduckman 426]

vor 7 Minuten, canis_invictus schrieb:

Sofern TE kein Volleigentum erwirbt, aber die ganzen Investitionen in die Renovierung erbringt, müsste vertraglich geregelt werden, was im Konfliktfall (Heimfall, Trennung, etc.) passieren soll. 

Daher haben ihm einige hier schon geraten, dass er ins Grundbuch als Eigentümer soll und fertig. Wenn das schon hinsichtlich der Familie der Freundin ein Problem ist, dann eskaliert das Grundstücksthema bei Trennung ohnhehin. 

[Greyback123 956]

vor 4 Stunden, canis_invictus schrieb:

Eine Frage wäre z.B., wieso der Wert des Grundstücks den Wert des Hauses deutlich überwiegen sollte. Das ist insofern ungewöhnlich, als man es üblicherweise nicht getrennt betrachtet. 

Ich habe damit die Aussage ihres Vaters wiedergegeben. Er meinte das Haus ist nur ein Bruchteil des Grundstücks wert bzw. das wertvolle wäre das Grundstück und nicht das Haus. 

Also wenn er verkaufen würde und 350.000 € bekommt wären davon 60k für das Haus. Ist aber wahrscheinlich Ansichtssache bzw. seine Meinung zu dem Thema und muss nicht die Realität widerspiegeln.

vor 4 Stunden, realduckman schrieb:

Daher haben ihm einige hier schon geraten, dass er ins Grundbuch als Eigentümer soll und fertig.

Mich interessieren auch andere Ansätze oder generell sämtliche Möglichkeiten. Auch wenn dein oder euer Vorschlag das "einfachste" wäre. 

Ich verstehe eure Bedenken oder Befürchtungen aber habe lieber nicht nur Plan A im petto. 

Mai 24, 2022 bearbeitet von Greyback123