Wohnungskredit Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 2 2

[Dekker 41]

Hallo zusammen ich würde gern eure Meinung hören.

ich hab mir vor 3 Jahren ne Wohnung gekauft die ich gerade abbezahle. Ich weis wir haben niedrigzinsumfeld und ich hab nen guten Kredit das ist auch kein Thema.

Ich stelle fest ich bin einfach nicht der Typ der sich was leiht oder Geld aufnimmt, zumindest nicht ohne schlechtes Gewissen.

 Ich zahl den Kredit brav zurück und das passt. Ich hab nebenbei mit Aktien irgendwie in den letzten Jahren und dazu weil ich wahrscheinlich einfach ein sparsamer Typ bin gutes Geld gemacht und frag mich:

warum zahl ich nicht gleich die Wohnung ab, dann wäre ich schuldenfrei? Ich hab nicht vor außer zu investieren das Geld anderweitig zu verwenden und würd somit die Kreditzinsen auch erschlagen.

klar ist dass dann Investment Kapital fehlt aber auf der anderen Seite steht das ich keine Zinsen mehr bedienen muss.

was würdet ihr an der Stelle machen?

 

danke schon mal

[Gast]

Du hast die Antwort schon selbst gegeben.

Wenn dich der Investitionskredit mehr kostet als du mit dem freien Geld erwirtschaften kannst, dann tilgen.

Falls umgekehrt, wovon ich ausgehe, mit dem freien Geld weiter investieren.

Wie hoch ist der Zinssatz? Vermutlich unter 2%?

[Dekker 41]

Der Zinssatz liegt bei 1,7 Prozent 

ich hab auch überlegt noch eine Wohnung zu kaufen aber das ändert ja an der Thematik nichts?

danke dir 

[Mephisto77 220]

vor 1 Minute, Dekker schrieb:

Der Zinssatz liegt bei 1,7 Prozent 

ich hab auch überlegt noch eine Wohnung zu kaufen aber das ändert ja an der Thematik nichts?

danke dir 

Es kommt auch darauf an, wie Sondertilgungen bei dir geregelt sind. Wenn du für Sondertilgungen eine Strafgebühr zahlst, lohnt sich die Tilgung eher nicht. 

[Dekker 41]

Stimmt das sollte ich wohl erst mal abchecken, danke 

[Gast]

vor 8 Minuten, Dekker schrieb:

Der Zinssatz liegt bei 1,7 Prozent 

ich hab auch überlegt noch eine Wohnung zu kaufen aber das ändert ja an der Thematik nichts?

danke dir 

Den Zins schlägst du vermutlich leicht, auch dauerhaft.

Wirtschaftlich gesehen erscheint die Ablöse Nonsens zu sein, auch ohne Extragebühr für Vorfälligkeit.

Emotional / psychologisch betrachtet mag das anders aussehen, bin da aber eher der rationale Rechner. Und als solcher erscheint es sinnvoll, investiert zu bleiben und den Kredit weiter laufen zu lassen.

Ob du das Kapitel in eine weitere Immobilie oder lieber im Aktienmarkt investieren solltest ist ja noch einmal ein ganz anderes Thema.

 

[LionMade 559]

Kommt eben darauf an. Macht nur Sinn wenn du während der Kreditlaufzeit mit deinem Investment eine Nettotendite erwirtschaftest die höher ist als die Kreditzinsen. 

Ob und inwiefern du überhaupt Sonderzilgen kannst und zu welchen Konditionen solltest du in Erfahrung bringen.

Und mach dir Gedanken um deine Risikotragfähigkeit. Im Prinzip kaufst du Aktien auf Kredit. Kann gut gehen:) 

Für eine umfassende Bewertung fehlen noch Infos:)

 

Edit: Warnung: Wenn ich mit einen deiner alten Threads anschaue würde ich das Thema der Risikotragfähigkeit extrem hervorheben! 

April 9, 2021 bearbeitet von Dieter12

[Gast]

 

vor 2 Minuten, Dieter12 schrieb:

Und mach dir Gedanken um deine Risikotragfähigkeit. Im Prinzip kaufst du Aktien auf Kredit. Kann gut gehen:) 

Nicht ganz richtig.

Er kauft eine Wohnung auf Kredit und investiert freien cashflow (am Aktienmarkt) nach Zins und nach Tilgung.

Dem Kredit steht ja eine Wohnung „entgegen“ und nicht das Depot.

[LionMade 559]

vor 1 Minute, Masterthief schrieb:

 

Nicht ganz richtig.

Er kauft eine Wohnung auf Kredit und investiert freien cashflow (am Aktienmarkt) nach Zins und nach Tilgung.

Dem Kredit steht ja eine Wohnung „entgegen“ und nicht das Depot.

Ist mir klar, deswegen "Im Prinzip". Risiko steigt trotzdem. 

[Dekker 41]

vor 11 Minuten, Dieter12 schrieb:

Edit: Warnung: Wenn ich mit einen deiner alten Threads anschaue würde ich das Thema der Risikotragfähigkeit extrem hervorheben

Ich steh jetzt ein bisschen auf dem Schlauch- du willst damit sagen ich hab zu viel Risikokapital? Also zu wenig Rücklagen oder wie?

[LionMade 559]

Gerade eben, Dekker schrieb:

Ich steh jetzt ein bisschen auf dem Schlauch- du willst damit sagen ich hab zu viel Risikokapital? Also zu wenig Rücklagen oder wie?

In einem Thread wurdest du schon gewarnt bezüglich deiner knappen Kalkulation und das es wohl auf Kante genäht ist. Hab aber nicht alles gelesen. Aber wie gesagt ohne Infos zu Einkommen, Vermögen, investiertes Kapital, Kredithöhe etc. ist es doch alles nur Rätselraten. Wenn du ein Depot von 5Mio hast und ne Wohnung für 500k auf Kredit kaufst ist doch scheiß egal was passiert. Kaufst du je Wohnung für 500k auf Kredit, der ist auf Kante genäht und dein einziges übriges Vermögen sind 50k im Depot, da würde ich mir dann eher Sorgen machen. Nur als Beispiel

[Gast]

vor einer Stunde, Masterthief schrieb:

Den Zins schlägst du vermutlich leicht, auch dauerhaft.

Wirtschaftlich gesehen erscheint die Ablöse Nonsens zu sein, auch ohne Extragebühr für Vorfälligkeit. 

Emotional / psychologisch betrachtet mag das anders aussehen, bin da aber eher der rationale Rechner.

Das sagt man so. Und wenn man sich die VERGANGENHEIT in den Charts ansieht, stimmt das auch. Ob man darauf Rückschlüsse auf die Zukunft ziehen sollte? Mhh... Ich glaube jedenfalls kaum, dass Banken ihrer finanziellen Entscheidungen emotional treffen, Geld als Darlehen auszugeben. Wenn es leicht ist, den Zins einer Bank am Kapitalmarkt zu schlagen: Warum investieren die Banken das Kapital nicht selbst an der Börse anstatt es Normalos als Darlehen zum Zins von 1,7 % zu geben, die dann mit ihrem übrigen Geld am Kapitalmarkt spekulieren. Diese Kaskade macht nur Sinn, wenn die Bank zu einer anderen Risikobewertung kommt, als der Kreditnehmer, der mit seinem Vermögen an der Börse spekuliert und seine Immobilie finanziert.  Nicht?

[Gast]

Gerade eben, perfect10 schrieb:

Das sagt man so. Und wenn man sich die VERGANGENHEIT in den Charts ansieht, stimmt das auch. Ob man darauf Rückschlüsse auf die Zukunft ziehen sollte? Mhh... Ich glaube jedenfalls kaum, dass Banken ihrer finanziellen Entscheidungen emotional treffen, Geld als Darlehen auszugeben. Wenn es leicht ist, den Zins einer Bank am Kapitalmarkt zu schlagen: Warum investieren die Banken das Kapital nicht selbst an der Börse anstatt es Normalos als Darlehen zum Zins von 1,7 % zu geben, die dann mit ihrem übrigen Geld am Kapitalmarkt spekulieren.

Wegen der regulatorischen Trennung von Geschäftsbanken und Investmentbanken.

Eigengeschäfte müssen zudem (teilweise) mit hartem Eigenkapital gedeckt werden, Darlehen sind über Sichteinlagen refinanzierbar.

Gerade eben, perfect10 schrieb:

Diese Kaskade macht nur Sinn, wenn die Bank zu einer anderen Risikobewertung kommt, als der Kreditnehmer, der mit seinem Vermögen an der Börse spekuliert und seine Immobilie finanziert.  Nicht?

Nein. Siehe oben.

[Gast]

vor 7 Minuten, Masterthief schrieb:

Wegen der regulatorischen Trennung von Geschäftsbanken und Investmentbanken.

Eigengeschäfte müssen zudem (teilweise) mit hartem Eigenkapital gedeckt werden, Darlehen sind über Sichteinlagen refinanzierbar.

Nein. Siehe oben.

Du beziehst Dich vermutlich auf den Dodd-Frank-Act unter Obama, den Trump aber wieder weitgehend kassiert hat. Ich weiß es nicht, vermute aber, dass die europäischen Regularien aufgrund der Vernetzung der Finanzströme keinen Deut besser sind als die amerikanischen.

https://www.n-tv.de/wirtschaft/US-Bankenregulierung-wird-gelockert-article20445883.html

Das mit dem Eigenkapital wäre interessant, mehr zu erfahren. Vielleicht gibt es auch steuerrechtliche Gründe. Ich wollte aber zumindest darauf hinweisen, dass die Logik der obigen Argumention lückenhaft war. Es ist eben nicht logisch, dass Banken zu einem geringen Zinssatz Geld verleihen (bzw. schöpfen), wenn sie es gleich sicher mit höherer Rendite am Kapitalmarkt investieren können.

Und sicherlich gibt es auch Möglichkeiten, das Kapital in den Investment Zweig rüber zu schaufeln, um es dann Renditestark anzulegen. Gleichzeitig hat die Politik ein stark gegeläufiges Interesse.

[Dekker 41]

vor einer Stunde, Dieter12 schrieb:

In einem Thread wurdest du schon gewarnt bezüglich deiner knappen Kalkulation und das es wohl auf Kante genäht ist. Hab aber nicht alles gelesen. Aber wie gesagt ohne Infos zu Einkommen, Vermögen, investiertes Kapital, Kredithöhe etc. ist es doch alles nur Rätselraten. Wenn du ein Depot von 5Mio hast und ne Wohnung für 500k auf Kredit kaufst ist doch scheiß egal was passiert. Kaufst du je Wohnung für 500k auf Kredit, der ist auf Kante genäht und dein einziges übriges Vermögen sind 50k im Depot, da würde ich mir dann eher Sorgen machen. Nur als Beispiel

Ach ja da hast du recht.

ich bekomme knapp 3k im Moment, der Kredit beläuft sich auf 1,2k. Nebenbei hab ich noch die Börse was ich aber nicht dazuzähl. Ich hab mich auch selbstständig gemacht und von dem leb ich größtenteils auch wenn’s wenig ist reicht das um das meiste abzufedern. Firmenwagen mit Tankkarte hab ich auch (als Angestellter)

mich muss sagen das sich zum alten Beitrag alles eher ins positive gedreht hat und mehr Puffer da ist 

[Dekker 41]

Also EK ist 125k, ebenfalls so viel (135k) an der Börse drin. Der Kredit hat noch 149k drauf und ich zahl pro Monat 1200

Lohn 2700

nebenjob und Gewerbe 500

das wärs soweit 

[Gast]

vor 1 Minute, perfect10 schrieb:

Du beziehst Dich vermutlich auf den Dodd-Frank-Act unter Obama, den Trump aber wieder weitgehend kassiert hat. Ich weiß es nicht, vermute aber, dass die europäischen Regularien aufgrund der Vernetzung der Finanzströme keinen Deut besser sind als die amerikanischen.

https://www.n-tv.de/wirtschaft/US-Bankenregulierung-wird-gelockert-article20445883.html

Das mit dem Eigenkapital wäre interessant, mehr zu erfahren. Vielleicht gibt es auch steuerrechtliche Gründe. Ich wollte aber zumindest darauf hinweisen, dass die Logik der obigen Argumention lückenhaft war. Es ist eben nicht logisch, dass Banken zu einem geringen Zinssatz Geld verleihen (bzw. schöpfen), wenn sie es gleich sicher mit höherer Rendite am Kapitalmarkt investieren können.

Und sicherlich gibt es auch Möglichkeiten, das Kapital in den Investment Zweig rüber zu schaufeln, um es dann Renditestark anzulegen. Gleichzeitig hat die Politik ein stark gegeläufiges Interesse.

Ich drücke es mal anders aus: die Bank verleiht doch nicht ihr „eigenes“ Geld als Kredit. Sondern deins. Oder meins. 

Hypothekenbanken können sich zudem noch über Pfandbriefe refinanzieren.

Eigenanlage bzw Treasury ist ein völlig anderer Zweig. Das wird (hoffentlich) nicht mit deinem Geld gemacht, es sei denn, du hast einen entsprechenden Verwaltungsauftrag erteilt.

Die genauen Anforderungen für Equity Cover findest du im Regelwerk von Basel III bzw Solvency II.

 

[Gast]

vor 37 Minuten, Masterthief schrieb:

Ich drücke es mal anders aus: die Bank verleiht doch nicht ihr „eigenes“ Geld als Kredit. Sondern deins. Oder meins. 

Soweit ich informiert bin, kreditieren Banken kaum Geld sondern schöpfen es primär.

(Am Rande: Ich spreche nicht von verleihen, weil eine Leihe zur Rückgabe der gleichen Sache verpflichtet, wohingegen bei einem Darlehen nur Sachen oder Rechte vergleichbarer Art und Güte zurückzugewähren sind. Wenn man sich vom Nachrbarn Eier oder Zucker "leiht", um zu backen, ist das ein zinsloses Darlehen. Naja, vielleicht besteht der Zins auch in einem Stück Kuchen.)

Jemand nimmt einen Kredit über 100.000,00 € bei Bank x auf. Die Bank tippt ein paar Zahlen in ihren Computer und auf dem Konto des Kreditnehmers erscheinen 100.000,00 €. Einen relativ geringen Prozentsatz des Kreditbetrages muss die Bank als Sicherheit bei der Zentralbank hinterlegen. Ich meine sowas zwischen 1-3%, bin aber nicht sicher. Die Bank verbraucht durch den Kredit als ca. 2.000,00 € Eigenkapital oder alternativ Spareinlagen von Kunden. Wenn einer 10.000,00 € in Bar zu Bank bringt, tippen die Banker wieder etwas auf dem Computer herum und schreiben da ein paar Zahlen auf das Konto des Sparers. Das Geld nehmen sie, hinterlegen es bei der Zentralbank als Sicherheit und "verleihen" dann 500.000,00 € an Kreditnehmer.  Banken hebeln also massivst die Spareinlagen. Daher sehe ich es mehr als Geldschöpfung.

Soweit mein ausbaufähiges Verständnis von den Abläufen. Danke für den Hinweis auf Basel III (schon gehört) und Solvency II (ist mir neu).

* Basel III: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Service/Einfach_erklaert/2010-11-04-einfach-erklaert-basel-III-flash-infografik.html

** Basel III: "Nach den neuen Basel-III-Regeln müssen Banken künftig deutlich mehr Eigenkapital vorhalten: Die Kernkapitalquote muss bis 2015 schrittweise auf 6 Prozent erhöht werden. Davon sind künftig 4,5 Prozent hartes Kernkapital (bislang waren es 2 Prozent) und 1,5 Prozent weiches Kernkapital. Hinzu kommt ab 2016 ein so genannter Kapitalerhaltungspuffer, der das harte Kernkapital ergänzt. Dieser soll bis 2019 schrittweise auf 2,5 Prozent anwachsen, kann jedoch Krisenzeiten unterschritten werden." ebenda

On Topic: In der Quintessenz heisst das, dass Banken auch mit weniger Zins einen Profit aus Darlehen an Häuslebauer erwirtschaften können, da sie das Geld im ungefähr im Faktor 10:1 oder 9:1 hebeln können. Für eine Million € Eigenkapital können sie 10 Mio € Kredite vergeben. Bei einem Zins von 1% erwirtschaften sie 100.000 € pro Jahr und haben eine Eigenkapitalrendite von ca. 10 %.  Daher haben die Banken andere Voraussetzungen und aus deren Verhalten können keine Rückschlüsse gezogen werden, ob man den Kredit sondertilgen soll oder nicht.

Oder kurz: Die Argumentation von Masterthief war zutreffend.

April 9, 2021 bearbeitet von Gast

[Yolo 3545]

Solange dir dein Job gefällt und du die entsprechenden Rücklagen hast, reicht es dir nicht aus, dass du den Kredit jederzeit theoretisch tilgen könntest? Finde, das gibt einem doch schon ein gutes Gefühl und Sicherheit.

Finanziell gesehen spielen dir aber 2 Dinge in die Karten.
#1 Deine Aktien (sofern vernünftige Unternehmen) erwirtschaften i.d.R. deutlich mehr Rendite, als deine 1,7% Kreditzinsen. Nach Tilgung wäre von deinen Aktien nichts mehr übrig und du müsstest dir das wieder mühsam aufbauen.
#2 Inflation. Durch die Geldentwertung verringert sich auch dein Kredit (nominell nur durch Tilgung, aber real durch die Entwertung). Auf der anderen Seite partizipieren deine Anlagen i.d.R. mit der Inflation.

In deiner Situation würde ich auf keinem Fall tilgen.

 

[Dekker 41]

Vielleicht reicht es fürs Gewissen auch einfach erst mal einen Teil sondertilgung zu machen sofern möglich, also mal so 10000 rein werfen.

das denk ich wäre unter dem Strich ne gute Idee. 

[Dekker 41]

vor 10 Stunden, Yolo schrieb:

1 Deine Aktien (sofern vernünftige Unternehmen) erwirtschaften i.d.R. deutlich mehr Rendite, als deine 1,7% Kreditzinsen. Nach Tilgung wäre von deinen Aktien nichts mehr übrig und du müsstest dir das wieder mühsam aufbauen.

Genau das ist der springende Punkt 

[Gast]

vor 54 Minuten, Dekker schrieb:

Vielleicht reicht es fürs Gewissen auch einfach erst mal einen Teil sondertilgung zu machen sofern möglich, also mal so 10000 rein werfen.

das denk ich wäre unter dem Strich ne gute Idee. 

Rechnerisch ist es nicht sinnvoll, aber wenn es dich beruhigt, dann mach es halt.

@Yolo hat es hervorragend zusammen gefasst.

[grandmasterkermit 1812]

Am 9.4.2021 um 16:59 , Dekker schrieb:

das wärs soweit 

Wie lange läuft dein aktueller Kredit schon? 1,7% sind zwar nicht wirklich viel, aber bei den aktuellen Zinsen und deinem Eigenkapitalanteil doch zu hoch. Anstatt also den Kredit komplett zu bezahlen und dafür dein Depot zu schlachten, könntest du dich einfach über Möglichkeiten zum Umschulden informieren. Bei deiner Gesamtsituation sollte für einen neuen Kredit ein Zins von ca.1% drin sein, wodurch du nochmal ordentlich Geld sparen kannt. Gerade wenn du die Laufzeit nochmal streckst, um nochmehr Geld Investieren zu können.

[charons 1277]

Am 9.4.2021 um 14:48 , Dekker schrieb:

Hallo zusammen ich würde gern eure Meinung hören.

ich hab mir vor 3 Jahren ne Wohnung gekauft die ich gerade abbezahle. Ich weis wir haben niedrigzinsumfeld und ich hab nen guten Kredit das ist auch kein Thema.

Ich stelle fest ich bin einfach nicht der Typ der sich was leiht oder Geld aufnimmt, zumindest nicht ohne schlechtes Gewissen.

 Ich zahl den Kredit brav zurück und das passt. Ich hab nebenbei mit Aktien irgendwie in den letzten Jahren und dazu weil ich wahrscheinlich einfach ein sparsamer Typ bin gutes Geld gemacht und frag mich:

warum zahl ich nicht gleich die Wohnung ab, dann wäre ich schuldenfrei? Ich hab nicht vor außer zu investieren das Geld anderweitig zu verwenden und würd somit die Kreditzinsen auch erschlagen.

klar ist dass dann Investment Kapital fehlt aber auf der anderen Seite steht das ich keine Zinsen mehr bedienen muss.

was würdet ihr an der Stelle machen?

 

danke schon mal

Als Immobilien Investor sage ich Dir: alles richtig gemacht. Eine eigene Wohnung ist die beste Kapitalanlage, denn Du bist selbst Dein bester Mieter. Du zahlst pünktlich Deine Miete (=Zins & Tilgung an die Bank) und hältst Deine Wohnung in Ordnung. Soweit so gut. Es macht keinen Sinn, einen Kredit mit 1,7% Zinssatz zurückzuzahlen und dafür höher verzinste Aktienanlagen aufzulösen. Eine weitere Wohnung zu kaufen macht hingegen absolut Sinn, wenn die Miete höher ist als Zins & Tilgung. Das nennt man in der BWL "Leverage Effekt", kannst Du ja mal recherchieren. Kurz und knapp: Du kannst solange neue Schulden machen, wie Deine Kapitalrendite höher ist als der Zinssatz, den Du an die Bank zahlst, also natürlich inkl. Tilgung. Wenn Du das früh genug anfängst und dann strukturiert durchziehst, dann hast Du das Thema "Rente" innerhalb von 25 Jahren final gelöst. Mache ich auch so...

[Gast]

vor 9 Minuten, charons schrieb:

Als Immobilien Investor sage ich Dir: alles richtig gemacht. Eine eigene Wohnung ist die beste Kapitalanlage, denn Du bist selbst Dein bester Mieter. Du zahlst pünktlich Deine Miete (=Zins & Tilgung an die Bank) und hältst Deine Wohnung in Ordnung. Soweit so gut. Es macht keinen Sinn, einen Kredit mit 1,7% Zinssatz zurückzuzahlen und dafür höher verzinste Aktienanlagen aufzulösen. Eine weitere Wohnung zu kaufen macht hingegen absolut Sinn, wenn die Miete höher ist als Zins & Tilgung. Das nennt man in der BWL "Leverage Effekt", kannst Du ja mal recherchieren. Kurz und knapp: Du kannst solange neue Schulden machen, wie Deine Kapitalrendite höher ist als der Zinssatz, den Du an die Bank zahlst, also natürlich inkl. Tilgung.

Exklusive Tilgung.

Logischerweise rechnet man nur die „Kosten“, also den Zins.