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[Jim K 24]

Sehr geehrtes Forum,

bedingt durch einen überraschenden Todesfall bin ich unerwartet Besitzer einer Immobilie geworden.

Daten sind:

- Westdeutsche Unistadt mit ca. 100.000 Einwohnern

- Einfamilienhaus mit 5 Zimmern + 1 Küche + 2 Badezimmer + 1 Gäste WC + Keller mit 4 Räumen + Dachboden

- 1960er Baujahr, innen sehr gut gepflegt, außen frisch gestrichen

- großer Garten

- Gartenhaus

- Garage mit zusätzlichem Stellplatz

Mittlerweile ist der Papierkram mit Notar und Gericht geklärt und ich bin offiziell im Grundbuch eingetragen und warte auf den Erbschaftssteuerbescheid. Aktuell sind wir dabei das Haus zu entrümpeln und das ganze Zeug was alte Menschen so besitzen (bzw. besaßen) sukzessive zu entsorgen.

Da das Haus auch einen emotionalen Wert darstellt kommt ein Verkauf des Hauses nicht in Frage. Ich selbst wohne ca. 400 km weit weg und kann auch nicht selbst dort wohnen. Dementsprechend soll das Haus vermietet werden, gerade auch im Hinblick auf meine Altersvorsorge.

Für mich ist dies alles Neuland. Daher muss ich jetzt erst mal in alle Richtungen schauen, Informationen sammeln und mich erst mal einlesen.

Da es hier sehr viele schlaue Menschen gibt, die auch Erfahrungen mit der Vermietung von Immobilien besitzen wie z.B. @walga würde ich euch mal bitten mir eure Tipps zu geben.

 

Folgende Fragen stellen sich mir aktuell:

- Wie findet man einen guten Mieter und sichert sich bestmöglich gegen Mietnomaden oder sonstige Assis ab?

- Haus selber verwalten oder durch Immobilienverwalter verwalten lassen (ich wohne 400 km weit weg)?

- Ist es sinnvoll einen Makler zu beauftragen?

- Welche Dokumente sind für die Vermietung erforderlich, z.B. Energieausweis ect.?

- Wie hoch soll ich die Kaltmiete ansetzten (Vergleichsmieten (kalt) liegen bei Immobilienscout zw. 1000 und 1200 EUR)?

- Wie hoch kann man die Nebenkosten ansetzen (Nachtspeicherheizung, d.h. sehr hoher Stromverbrauch) ? Was kann man auf die Nebenkosten umlegen?

 

Ein Tipp den ich bekommen habe ist eine Mitgliedschaft beim „Haus und Grund e.V“, dem Eigentümerverein. Die helfen einem auch bei Mietverträgen, haben eine Rechtschutzversicherung inklusive und helfen bei sonstigen Unklarheiten (steht zumindest so im Internet).

 

Sorry für den langen Text, über konstruktive Antworten würde ich mich sehr freuen.

Juni 10, 2019 bearbeitet von Jim K

[Arthur_Spooner 754]

Ich weiß zwar, dass du geschrieben hast, ein Verkauf kommt nicht in Frage und trotzdem gebe ich dir genau diesen Ratschlag. 

Mit einem Einfamilienhaus ist Vermietung einfach keine schöne Sache. 
Da kommen im Laufe der Zeit einfach so nervige Sachen auf die zu... ganz hartes Beispiel: Das Dach muss neu. Da bist du dann mal ganz schnell 20-50k los. Das verdienst du mit den Mieteinnahmen halt einfach nicht. 
Altersvorsorge mit der Vermietung eines Einfamilienhaus ist nicht cool. Wenn du vermieten willst, dann lieber das Haus verkaufen und davon 2-3 Eigentumswohnungen bei dir in der Nähe kaufen, oder an einem Standort der Sinn macht. 

Nachtspeicher ist halt auch scheiße, das passt so ins Bild. Ich würde mir wirklich mal stark überlegen, ob deine emotionale Abhängigkeit sinnvoll ist, oder ob du das anderweitig bewältigen kannst, z.B. in dem du beim neuen Käufer darauf achtest, dass es nette Käufer sind z.B. eine junge Familie wo du weißt, es kommt in gute Hände. Was bringt es dir, wenn jetzt jemand anders das Haus zur Miete bewohnt und du doch eh nie wieder einziehen wirst (sofern es der Fall ist). 

 

[Jim K 24]

Ja die Gedanken habe ich mir auch schon gemacht.
Zudem: Wer 1200 EUR Miete bezahlt kann davon auch ein eigenes Haus abbezahlen.

Grundsätzlich besteht auch die Möglichkeit das Haus so umzubauen, dass dort zwei Parteien zur Miete wohnen können.

[Arthur_Spooner 754]

vor 31 Minuten, Jim K schrieb:

Ja die Gedanken habe ich mir auch schon gemacht.
Zudem: Wer 1200 EUR Miete bezahlt kann davon auch ein eigenes Haus abbezahlen.

Grundsätzlich besteht auch die Möglichkeit das Haus so umzubauen, dass dort zwei Parteien zur Miete wohnen können.

Man neigt schnell mal dazu sich Themen auch schön zureden, oder solche Optionen wie Umbau in Betracht zuziehen, ich rate dir extremst dazu ab. 
Dazu kommt ja auch folgendes Problem: Willst du in Zukunft noch ein paar Objekte erwerben? 
Wenn nein, dann lohnt das nicht. Du musst dir schon ne Menge Wissen aneignen und das lohnt einfach nicht für eine Einheit. Es ist also eher eine Grundsatzentscheidung ob man Vermieter sein will, oder nicht.
Die ökonomische Romantik, dass man dann ja Eigentümer ist, der Geld mit Mietern verdient, weicht schnell der harten Realität. 

Ich kann dir nur den Tipp geben: Nimm das Geld, damit kannst du so viele geile Dinge machen, oder es einfach als Notgroschen auf dem Konto lassen und nie wieder finanzielle Sorgen haben. Oder halt Vermieter werden, aber wenn dann eben auf ne vernünftige Art und Weise. 

[Noodle 8253]

Es gibt sowas wie Vermieterforen. Da wirste bestimmt mehr Informationen finden als hier.

 

Zitat

- Wie findet man einen guten Mieter und sichert sich bestmöglich gegen Mietnomaden oder sonstige Assis ab?

Dazu stellt man Fragen. Viele reichen ja schon ne Selbstauskunft ein. Also was ihr Beruf ist, Verdienst, wie lange usw.
 

Bzgl Kosten kannste dich ja an den alten orientieren. Je nachdem du da was groß sanierst kannste das ja lassen. Entsprechend später anpassen.
Viele machen es ja zB auch so, dasse günstiger vermieten, die Mieter aber alle größeren Reperaturen selbst ausführen. Entsprechend kannste ja deine Fragen dahingehen auslegen.
Außer nu  eben Dach neu usw.

Zitat

Ein Tipp den ich bekommen habe ist eine Mitgliedschaft beim „Haus und Grund e.V“, dem Eigentümerverein. Die helfen einem auch bei Mietverträgen, haben eine Rechtschutzversicherung inklusive und helfen bei sonstigen Unklarheiten (steht zumindest so im Internet).

Jap. Kannste auch von der Steuer absezten.

Kommt auch auf dich zu.

Du musst aber dir erstmal über die Kosten klar werden, die auf dich zu kommen. Einiges kannst du umlegen, anderes nicht.
Anhand dessen, musst du die Miete kalkulieren. Entsprechend Puffer für große Modernisierungen usw.

So gesehen kannste das als +-0 Rechnung laufen lassen, bis du zB mal selbst wieder drin Wohnen willst.
Geld is zwar schön und gut, aber n eignes Haus haben.. hmm.

[Gast]

vor 16 Stunden, Jim K schrieb:

- Wie hoch kann man die Nebenkosten ansetzen (Nachtspeicherheizung, d.h. sehr hoher Stromverbrauch) ? Was kann man auf die Nebenkosten umlegen?

die Betriebskosten für die Nachtspeicherheizung zahlt komplett der Mieter über seine Stromrechnung, da musst die keine Nebenkosten für ansetzen

Nachtspeicherheizung dürfte die Vermietung aber ziemlich schwer machen

[Gast]

Haus vermieten oder verkaufe, für beide seiten gibt es pro und contra. persönlich würde ich mich für Vermietung entscheiden.

- falls keine Erben auszuzahlen sind bedeutet es eine lukrative Einnahmequelle

- Baumaßnahmen können über Jahre via Steuer abgeschrieben werden

- Erlös aus Verkauf ist steuerpflichtig

- je nach Region Wertsteigerung der Immobilie bei späteren Verkauf

- Risiko bei Kauf von Wohnungen aus Erlös bleiben als Vermieter bestehen

 

 

[mk4 1711]

Falls noch aktuell - würde dir auch zum Verkauf raten!

- Die Immobilienpreise steigen seit 2-3 Jahren d.h. du bekommst wahrscheinlich ordentlich was dafür

- Miteinnahmen müssen auch versteuert werden!

- Bei Baumaßnahmen musst du erstmal investieren (wie alt ist das Dach? die Heizung?)

- Als Eigentümer ist es nicht damit getan sich um geeignete Mieter zu kümmern. Auf einmal klemmt ein Fenster, der Durchlauferhitzer streikt, Rolladen lässt sich nicht öffnen, etc. pp.

- Die Gefahr dass dir irgendwelche Assis die Bude demolieren kannst du nie ausschließen - kannst potenziellen Mietern auch nur bis zur Stirn gucken

 

Solltest du trotzdem gerne vermieten wollen rate ich dir zu einem (guten) Markler. Bewertungen auf Immoscout können da helfen, sind aber inzwischen bestimmt auch teilweise gekauft.

Aber jemand der sich in der Gegend auskennt, den Markt einschätzen kann und dich auch sonst windelt ist Gold wert wenn du keinen Bock hast all deine Freizeit da reinzustecken. Außerdem muss sich dann der Makler mit den Assis rumärgern die gerne besichtigen wollen etc.

 

Habe vor 3 Wochen mein erstes Haus nach 5 Jahren verkauft und bin einfach froh, den Klotz am Bein los zu sein und sinnvoll angelegt, vermehrt sich das Geld an anderer Stelle mindestens genauso gut!

[Gast]

vor 15 Minuten, a.supertramp schrieb:

Die Immobilienpreise steigen seit 2-3 Jahren

lebst du auf dem Mond?

[mk4 1711]

vor 1 Minute, Nachtzug schrieb:

lebst du auf dem Mond?

nope. im erweiterten Rhein-Main-Gebiet und habe mein Haus vor 3 Wochen mit 65% Gewinn verkauft. Wo lebst du?

[Gast]

Glaub ich dir so hingerotzt erstmal nullkommanull. Das ist aber nicht der Punkt.

Der Punkt ist: Deine Aussage war die Preise steigen seit 2,3 Jahren. Das heißt du bist erst vor 2,3 Jahren vom Mond zurück, um in dieser Metapher zu bleiben. Das ist für mich der Stein des Anstoßes an deinem komischen Posting.

Und etwas weiter gefasst: Wer schreibt, die Preise steigen seit 2,3 Jahren, kann von Immobilien einfach null Ahnung haben. Und/oder ist halt ein Troll.

Juli 2, 2019 bearbeitet von Gast

[mk4 1711]

vor 2 Minuten, Nachtzug schrieb:

Glaub ich dir so hingerotzt erstmal nullkommanull. Das ist aber nicht der Punkt.

Der Punkt ist: Deine Aussage war die Preise steigen seit 2,3 Jahren. Das heißt du bist erst vor 2,3 Jahren vom Mond zurück, um in dieser Metapher zu bleiben. Das ist für mich der Stein des Anstoßes an deinem komischen Posting.

Ja, du kannst ja glauben was du willst. Zeitraum waren btw. 5 Jahre, daher ist leider auch Spekulationssteuer fällig.

Der Punkt ist, dass die Preise - um es zu konkretisieren: in der Region in der ich lebe, wie es im Osten oder so ist kann ich tatsächlich nicht beurteilen - in den letzten Jahren extrem gestiegen sind. Gründe dafür sind vielfältig (Investitionen aus China, Verlagerung des internationalen Börsengeschehense aufgrund des Brexit nach FFM). Möchtest du das mit irgendwelchen Fakten widerlegen oder versuchst du es weiter mit Metaphern?

[Gast]

ach so, Niedrigzinspolitik und Massenmigration nach D waren keine Gründe, schon klar

und aus seit 2,3 Jahren wurden jetzt schon "in den letzten Jahren"... immerhin ein Fortschritt

[mk4 1711]

vor 4 Minuten, Nachtzug schrieb:

ach so, Niedrigzinspolitik und Massenmigration nach D waren keine Gründe, schon klar

und aus seit 2,3 Jahren wurden jetzt schon "in den letzten Jahren"... immerhin ein Fortschritt

ach, du störst du an den "2-3 Jahren" ??

Das heißt du bist auch der Meinung, dass die Preise steigen, wir uns in 2-3 Jahren vielleicht sogar dem Ende einer Blase nähern und es Sinn machen kann jetzt zu verkaufen?

Worüber reden wir dann hier? Diskussion ist ja cool und alles, sollte aber doch hier kein Selbstzweck sein.

Also wenn es dir hilft: ich verstehe nichts von Immobilien und habe bis vor 2 Jahren auf dem Mond gelebt 👍

[Gast]

vor 4 Minuten, a.supertramp schrieb:

ach, du störst du an den "2-3 Jahren" ??

genau, die Aussage ist einfach total dumm so wie es im Jahr 2000 gewesen wäre, der Aktienmarkt steigt seit 2,3 Jahren

über alles andere muss man dann auch nicht diskutieren mit jemandem, der sowas schreibt

[mk4 1711]

vor 5 Minuten, Nachtzug schrieb:

über alles andere muss man dann auch nicht diskutieren mit jemandem, der sowas schreibt

Hast du ja eiskalt durchgezogen 😉

Lassen wirs hier gut sein? Hilft dem TE wohl nicht weiter...

[ToTheTop 6107]

 Nachtzug unterstellt anderen rumzutrollen...

 

Und Supertramp, mach mal aus den 2-3 Jahren 10-15. Dann kommt das eher hin...

[Hulahoop 180]

Hallo,

 

ich arbeite ja als Hausverwalter...

Ein Haus zur Miete ist fast so selten wie ein Sechser im Lotto. Die meisten verkaufen Ihre Einfamilienhäuser.

Große Familien mit +3Kids finden so gut wie keine Bleibe

Wenn du das Geld aktuell nicht brauchst, ist es doch vermieten eine nette Option.

Lass das Geld auf ein extra Konto zahlen. Davon gehen die Renovierungs und Nebenkosten ab.

Haus- und Grund macht dir für ein kleines Geld die Nebenkostenabrechnung.

En pateneter Mieter meldet sich schon, wenn was kaputt ist....

Allerdings braucht man mindestens einen Klempner und einen Elektriker des Vertraues wenn man weiter weg wohnt.

Dein Haus wird in 10 Jahren nicht weniger wert sein, 

LG Hulahoop

 

[walga 1909]

Am 10.6.2019 um 17:20 , Jim K schrieb:

Da es hier sehr viele schlaue Menschen gibt, die auch Erfahrungen mit der Vermietung von Immobilien besitzen wie z.B. @walga würde ich euch mal bitten mir eure Tipps zu geben.

 

Folgende Fragen stellen sich mir aktuell:

- Wie findet man einen guten Mieter und sichert sich bestmöglich gegen Mietnomaden oder sonstige Assis ab?

- Haus selber verwalten oder durch Immobilienverwalter verwalten lassen (ich wohne 400 km weit weg)?

- Ist es sinnvoll einen Makler zu beauftragen?

- Welche Dokumente sind für die Vermietung erforderlich, z.B. Energieausweis ect.?

- Wie hoch soll ich die Kaltmiete ansetzten (Vergleichsmieten (kalt) liegen bei Immobilienscout zw. 1000 und 1200 EUR)?

- Wie hoch kann man die Nebenkosten ansetzen (Nachtspeicherheizung, d.h. sehr hoher Stromverbrauch) ? Was kann man auf die Nebenkosten umlegen?

Eventuell solltest du solche Fragen in einem Immobilienforum stellen anstatt in einem PU Forum

1) Ich habe für die Vermietung meiner 43 Immobilien immer einen lokalen Makler parat. Je nach Lage kostet vermieten sehr viel Zeit. Der Makler hat die Zeit und kennt seinen Markt.

2) Du brauchst vom Mieter eine Selbstauskunft, eine Schufaauskunft, einen Gehaltsnachweis und eine Vorvermieterbescheinigung. Damit kannst du das ganze Gesindel aussortieren. 100% sicher ist man nie, aber diese Dokumente helfen dir. Wenn jemand diese Dokumente nicht rausrücken will, dann hat er was zu verbergen. Dann Finger weg. Bei finanzschwachen Mietern noch einen Bürgen holen (z.B. bei Studenten).

3) Für Die Vermietung wollen die Mieter Expose (für die Eckdaten), Bilder und ab und zu einen Grundriss. Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben, den will aber keine Sau sehen.

4) Der Makler kann dir sagen, was du nehmen kannst. Ansonsten musst du mindestens soviel nehmen, um deine Kosten zu decken. Am besten sogar ein Überschuss, sonst machst du deine Bonität kaputt.

5) Jede Stadt hat Statistiken, wie viel Nebenkosten dort im Schnitt verbraucht werden. Google einfach mal bei deiner Stadt. Eine Liste der umlagefähigen Kosten findest du ebenfalls bei google.

 

Ansonsten kann ich noch meinen Blog oder mein Youtube Kanal empfehlen, da gibts viele Infos zu Immobilien. Link ist in der Signatur.

 

Viel Erfolg mit deiner Immobilie!

[Gast]

vor 4 Stunden, walga schrieb:

Du brauchst vom Mieter eine Selbstauskunft, eine Schufaauskunft, einen Gehaltsnachweis und eine Vorvermieterbescheinigung. Damit kannst du das ganze Gesindel aussortieren. 100% sicher ist man nie, aber diese Dokumente helfen dir. Wenn jemand diese Dokumente nicht rausrücken will, dann hat er was zu verbergen.

Vielleicht hat der Mieter einfach nur einen besseren Vertragspartner gefunden...

Es gibt total pedantische Vermieter, von denen man überwacht wird,
es gibt Vermieter, die die Bude verfallen lassen,
es gibt egozentrische Vermieter, die sich zwar selbst mit Gürtel, Strapsen und Hosenträgern absichern, aber keine adäquate Gegenleistung bieten, etc.

Als Mieter sollte man Vermieter screenen und das, was Du vorschlägst, ist für mich ein red flag nach Variante drei, gerade wenn es bei Dir um diese kleinen Wohnungen mit 40m² mit 200-300 Euro Kaltmiete geht. Da weiß ich schon, wie einseitig der Mietvertrag aussehen wird... geschenkt.

August 15, 2019 bearbeitet von Gast

[Gast]

vor 3 Minuten, anfängergeist schrieb:

Vielleicht hat der Mieter einfach nur einen besseren Vertragspartner gefunden...

Es gibt total pedantische Vermieter, von denen man überwacht wird,
es gibt Vermieter, die die Bude verfallen lassen,
es gibt egozentrische Vermieter, die sich zwar selbst Gürtel, Strapsen und Hosenträgern absichern, aber keine adäquate Gegenleistung bieten, etc.

Als Mieter sollte man Vermieter screenen und das, was Du vorschlägst, ist für mich ein red flag nach Variante drei, gerade wenn es bei Dir um diese kleinen Wohnungen mit 40m² mit 200-300 Euro Kaltmiete geht. Da weiß ich schon, wie einseitig der Mietvertrag aussehen wird... geschenkt.

Bin selbst Mieter und alles was walga sagt ist üblich und richtig, zumindest in der Großstadt. Würde ich also auch so machen.

Da die Gesetze hauptsächlich den Mieter schützen, muss der Vermieter halt schauen, wo er bleibt.

[RoyalDutch 4782]

vor 7 Minuten, anfängergeist schrieb:

Vielleicht hat der Mieter einfach nur einen besseren Vertragspartner gefunden...

Es gibt total pedantische Vermieter, von denen man überwacht wird,
es gibt Vermieter, die die Bude verfallen lassen,
es gibt egozentrische Vermieter, die sich zwar selbst Gürtel, Strapsen und Hosenträgern absichern, aber keine adäquate Gegenleistung bieten, etc.

Als Mieter sollte man Vermieter screenen und das, was Du vorschlägst, ist für mich ein red flag nach Variante drei, gerade wenn es bei Dir um diese kleinen Wohnungen mit 40m² mit 200-300 Euro Kaltmiete geht. Da weiß ich schon, wie einseitig der Mietvertrag aussehen wird... geschenkt.

ist absoluter marktstandard ne schufa gehaltsnachweis und msfb einzufordern

[Gast]

vor 11 Minuten, Masterthief schrieb:

Bin selbst Mieter und alles was walga sagt ist üblich und richtig, zumindest in der Großstadt. Würde ich also auch so machen.

Da die Gesetze hauptsächlich den Mieter schützen, muss der Vermieter halt schauen, wo er bleibt.

Wenn man sowas als Mieter mitmachen muss, ist man in der unteren sozialen Kaste gelandet. Ich habe bisher immer bessere Angebote gefunden, auch in der Großstadt. Ich habe Rechtswissen und weiß, wie dann der Mietvertrag aussehen wird, den ich nie unterschreiben würde. Screening erspart das. Ich kann die Sicht des Vermieters ja verstehen und in einer Großstadt gibt es wohl häufig genug Wohnungsmangel, dass man Mieter findet. Aber aus Mietersicht ist die Aussage: der Mieter hat was zu verbergen - mit Verlaub - nonsense.

August 15, 2019 bearbeitet von Gast