Von 0 auf 50 Wohnungen in 10 Jahren – Mein Weg zur finanziellen Freiheit Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 95 95

[Gast]

128 € IHR pro Jahr? Ist das nicht extrem wenig???

[Child123 17]

Sehr spannendes Thema! Top Walga!

Eine Frage: Welchen Zins würdest Du bekommen, wenn Du nicht vollfinanzieren würdest?

[walga 1909]

Am 7.5.2017 um 14:10 , Nachtzug schrieb:

128 € IHR pro Jahr? Ist das nicht extrem wenig???

In dem Fall sind es rund 3€/qm2  im Jahr. Es kommt auf verschiedene Faktoren an. Vor allem, wie gefüllt die IHR-Rècklage ist. Ich habe sogar eine WEG, wo garkeine IHR-Rücklage mehr eingezogen wird, da der Pott rand voll ist und alles mögliche an Reparaturen und Sanierungen ad hoc gezahlt werden können. Desweiteren hängt es natürlich von Alter und Technik der Bude ab.

Ich selber lege für meine eigenen Wohnungen nochmal 50 Cent pro qm2  pro Monat zurück. Also 6€ pro qm2 im Jahr. Das reicht mir bisher und deckt sich mit den Meinungen vieler.

vor 8 Stunden, Child123 schrieb:

Sehr spannendes Thema! Top Walga!

Eine Frage: Welchen Zins würdest Du bekommen, wenn Du nicht vollfinanzieren würdest?

Ich finanziere zu 100% oder zu 110% . Also immer mindestens voll. Meine Zinsen liegen dabei zwischen 1,7%-2,4%. Je nach Bank und Qualität der Wohnung (Lage/Zustand/Miete).

[RoyalDutch 4782]

Bin nur ich es der die Rediten sehr klein findet?

[Gast]

vor 40 Minuten, walga schrieb:

Ich selber lege für meine eigenen Wohnungen nochmal 50 Cent pro qm2  pro Monat zurück. Also 6€ pro qm2 im Jahr. Das reicht mir bisher und deckt sich mit den Meinungen vieler.

Klingt auch nicht viel in meinen Ohren.  

[Child123 17]

vor 43 Minuten, walga schrieb:

 

Ich finanziere zu 100% oder zu 110% . Also immer mindestens voll. Meine Zinsen liegen dabei zwischen 1,7%-2,4%. Je nach Bank und Qualität der Wohnung (Lage/Zustand/Miete).

Ja das habe ich Deiner Tabelle entnommen! Meine Frage ist, ob Du weißt welchen Zinssatz Du bekommen würdest, wenn Du eben etwas EK einbringst, da die Banken bei Vollfinanzierung (100%) ja auch einen Risikozuschlag in den Zins einkalkulieren. 

[dltdftftw 363]

1 hour ago, RoyalDutch said:

Bin nur ich es der die Rediten sehr klein findet?

Kommt drauf an, wie du die Zahlen interpretierst bzw. wie du die Rendite berechnest. Die Rendite in der Tabelle ist in Bezug auf den Kaufpreis der Wohnung ohne Kaufnebenkosten berechnet. Die eigentliche Rendite auf das eingesetzte Kapital ist aufgrund des großen Hebels durch Fremdkapital wesentlich höher, mit entsprechendem Risiko. 

[dltdftftw 363]

5 minutes ago, RoyalDutch said:

die 31000 beziehen sich aber auf die mieteinkünfte nicht aber auf deinen überschuss wenn ich mir die tabellen so ansehe?

Ich verschiebe mal deine Frage hierher, damit der andere Thread nicht off-topic wird. 

Der Überschuss macht nur einen Teil des Einkommens aus den Wohnungen aus, solange die Darlehen noch nicht abbezahlt sind. Bis dahin wachsen ja auch seine Immobilienanteile. 

[RoyalDutch 4782]

vor einer Stunde, dltdftftw schrieb:

Ich verschiebe mal deine Frage hierher, damit der andere Thread nicht off-topic wird. 

Der Überschuss macht nur einen Teil des Einkommens aus den Wohnungen aus, solange die Darlehen noch nicht abbezahlt sind. Bis dahin wachsen ja auch seine Immobilienanteile. 

ja das ist klar abzahlen des darrlehens = wertschaffen

[dltdftftw 363]

Die 31k könnte man als Umsatz bezeichnen. Der Gewinn wäre mit Eigenanteilgewinn und Überschuss bei ca 10k und damit mit einem Einkommen vergleichbar. 

[walga 1909]

Am 8.5.2017 um 21:05 , RoyalDutch schrieb:

Bin nur ich es der die Rediten sehr klein findet?

Meine Eigenkapital-Renditen liegen zwischen 30-90%, da ich immer nur die Kaufnebenkosten oder nur ein bisschen Spesen bezahle. Ich wüsste nicht, warum das "klein" ist oder wo auf der Welt man höhere Renditen bekommt.

 

Beispiel ETW4:

Kaufpreis 31.500€

Kauf-Nebenkosten  1.732,5€ (3,5% Grunderwerbssteuer, 2% Notar&Grundbuch) 

2% Tilgung (vom Mieter getragen): 630€

Cashflow: 856€

Ich bekomme also jährlich Jahr 1.486€ (630€ + 856€ ) und habe nur 1.732,5€ investiert. Den Rest finanziert die Bank. Daher habe ich eine Rendite von  85,77% (1.486€ / 1732,5€). Und ja, Tilgung zählt dazu, da sie mein Vermögen vermehren. Meine Eigenkapital-Rendite liegt also bei 85,77%. Dann zeig mir mal die Renditen deiner Investments und dann schauen wir nochmal, ob meine Rendite wirklich so klein ist

 

Am 8.5.2017 um 21:16 , Child123 schrieb:

Ja das habe ich Deiner Tabelle entnommen! Meine Frage ist, ob Du weißt welchen Zinssatz Du bekommen würdest, wenn Du eben etwas EK einbringst, da die Banken bei Vollfinanzierung (100%) ja auch einen Risikozuschlag in den Zins einkalkulieren. 

Für 60% Beleihungswert bekomme ich bei einer Bank 1,2% Zins . Für 80% Beleihungswert bekomme ich 1,44%.  Für meine 100% bekomme ich momentan 1,8% Zins.

 

vor 1 Stunde, dltdftftw schrieb:

Ich verschiebe mal deine Frage hierher, damit der andere Thread nicht off-topic wird. 

Der Überschuss macht nur einen Teil des Einkommens aus den Wohnungen aus, solange die Darlehen noch nicht abbezahlt sind. Bis dahin wachsen ja auch seine Immobilienanteile. 

Richtig. Zu meinem Einkommen zähle ich sowohl den überschüssigen Cash der Wohnungen als auch die Tilgung der Wohnungen die der Mieter für mich zahlt. Mittlerweile bin ich auch bei 15 Wohnungen, dieser Thread hängt etwas hinterher. Muss wieder einen neuen Thread über die aktuellen Ereignisse schreiben :D

 

vor 14 Minuten, dltdftftw schrieb:

Die 31k könnte man als Umsatz bezeichnen. Der Gewinn wäre mit Eigenanteilgewinn und Überschuss bei ca 10k und damit mit einem Einkommen vergleichbar. 

Nein, nicht ganz.  Die 31k sind der Wert der nach Bewirtschaftung und Zinsen übrig bleibt. Davon würden noch Steuern abgehen (Abzüglich Abschreiben). Da man aber immer sein Bruttogehalt angibt (in dem anderen Thread), habe ich hier ebenfalls den Wert vor Steuern gepostet. Steuern wären auf diesen Betrag nach Abschreibung ungefähr ~1.800€ Also wäre der Gewinn 29k  (Cash+Tilgung). Genaue Berechnung folgt an späterer Stelle etwas ausführlicher.

[mopar 3139]

Walgas Vorhaben ist ambitioniert.

Was sonstige Ausgaben, Ausfälle, Ärger und unabwendbaren Modernisierungen angeht gilt stets unverhofft kommt oft. Eigentümergemeinschaften können zu wahren Konfliktherden werden.

Hinzu treten weitere Risiken wie bspw. demografische- oder Zinsentwicklungen sowie sonstige urbane Phänomene.

Angesichts einer angenommenen netto Rendite von 4,5% erscheinen mir Investitionsmöglichkeiten ausserhalb des grauen Kapitalmarktes bei weit weniger Risiken profitabler.

Nichtsdestotrotz wünsche ich ihm guten Erfolg und bin gespannt wie es weitergeht.

 

M O P A R

 

[Gast]

9 minutes ago, mopar said:

Hinzu treten weitere Risiken wie bspw. demografische- oder Zinsentwicklungen sowie sonstige urbane Phänomene.

Mir bereitet Sorgen, dass walga mit den Vollfinanzierungen ein bisschen zu stark gehebelt unterwegs sein könnte. Ein etwaiger Wertrückgang birgt dadurch das Risiko, dass der Hypothekengeber auf sein Nachbesicherungsrecht zurückgreifen könnte und man EK nachschießen muss. 

Vorsicht!

[Geschmunzelt 4380]

Mhm. Also wenn ich mir für 250 Millionen ein Kreuzfahrtschiff kaufe, das Geld von der Bank leihe und jedes Jahr 20.000 Tickets a 5.000 Euro verkaufe, dann ist mein Einkommen 100.000.000 im Jahr? Das ist ja praktisch. Dann habe ich das Boot im dritten Jahr raus...

Die Rechnung hängt, weil sie die Einnahmen innerhalb eines Wirtschaftsbetriebs mit den Entnahmen aus dem Wirtschaftsbetrieb gleichsetzt. Das ist vom Ansatz her falsch. Was die Mieter tun, ist nicht, Vermögen des Vermieters Walga aufzubauen, sondern seine Kreditschulden abzubauen. Deshalb kann man die Tilgung wohl nicht als Vermögensaufbau in die Rechnung einstellen, zumindest müsste man dann die Kreditschulden als Vermögensabbau berücksichtigen. In das Vermögen hinein geht der Wert der Wohnungen, der wiederum durch Abschreibungen zu vermindern ist, denke ich mal.

Also: Man kauft eine Wohnung zum Preis von 100 und leiht sich die 100 von der Bank. Wenn wir annehmen, dass die Wohnung auch 100 wert ist, dann stehen in der Bilanz des Vermögens zu Beginn eine Wohnung zu 100 (+) und ein Kredit zu 100 (-). Der Mieter fängt jetzt an, den Kredit abzuzahlen, und die Wohnung verändert ihren Wert. Durch Alterung nutzt sie ab und verliert an Wert, durch andere Effekte steigt der Wert möglicherweise.

 

Just my cents. Abgesehen davon wünsche ich natürlich beim Geschäft viel Erfolg!

[Neice 6458]

vor 2 Stunden, walga schrieb:

Ich bekomme also jährlich Jahr 1.486€ (630€ + 856€ ) und habe nur 1.732,5€ investiert. Den Rest finanziert die Bank. Daher habe ich eine Rendite von  85,77% (1.486€ / 1732,5€). Und ja, Tilgung zählt dazu, da sie mein Vermögen vermehren. Meine Eigenkapital-Rendite liegt also bei 85,77%. Dann zeig mir mal die Renditen deiner Investments und dann schauen wir nochmal, ob meine Rendite wirklich so klein ist

 

Ich habe mit dem Ding ein kleines Problem, was das Thema auch für mich so spannend macht: 

Ich komme beruflich aus dem Bereich Internetmarketing und habe die letzten 15 Jahre Unternehmen im B2B Bereich beraten. Viele Unternehmer, die ich dort kennen lernen durfte, haben Immobilien als Altersvorsorge. 

Spannendes Thema. Immer mal hingehört und mich mit dem Markt angefangen zu beschäftigen.

Und kaum war ich bereit, die erste Immobilie zu kaufen, wurden sie plötzlich teuer. Mein Vermieter hat in B Lage meine Wohnung (34m2 für 90.000 EUR) gekauft. Ich hatte mich wenige Jahre zuvor noch mir einer 2-Zimmer Wohnung WG geeignet für 64.000 EUR und 54m2 beschäftigt. Hat mir nicht gepasst und gleichzeitig bekamen die Jungs die ich so kannte ebenfalls enorme Probleme. Ne Weile lief es noch, indem sie Häuser mit 5-10 Mietwohnungen gekauft haben, was mir zu groß für den Einstieg war. Inzwischen kaufen die noch 1-2 Objekte pro Jahr maximal und dann nur über Kontakte. 

So wie die Jungs kalkulieren, machst Du mit jeder Wohnung eine Negativrendite. 

Stichwort: Wertverlust; Mietausfall

Und das deckt sich dann auch mit Wertgutachten, die man mal von der Bank bekommt zu Immobilien in der Zwangsversteigerung und wenn man so mal Märkte beobachtet. Den Wertverlust könnte man ggf. noch mal unter den Tisch fallen lassen, wenn man von 1A Lage ausgeht und davon ausgeht, dass die Leute in die Innenstadt wollen und die Preise dort hoch gehen. Vielleicht fängt sich das auf. Ich weiss es nicht. Was ich aber weiss ist, dass ich in Marburg ne Weile nur runtergerockte 1Zimmer Wohnungen bekam. Da haben dann Vermieter nix mehr gemacht seit 20 Jahren. Alte Bäder. Boden im Arsch. Aber je teurer die Wohnungen wurden, desto mehr Neubauprojekte gab es auch. Und die waren top in Schuss. Und schon müssen sie renovieren, um den Preis noch zu erzielen. 

Genau das selbe fällt mir mit kleinen Wohnungen in 1A Lage in Frankfurt auf. Ja, ich kann 20 EUR pro m2 zahlen. Mir reichen kleine Wohnungen. Aber nicht für ein Bad aus den 70ern. 

Im "Speckgürtel" habe ich das Problem auf jeden Fall als Risiko. 

Nun ist die Kalkulation auf Eigenkapitalrendite auch ein alter Hut. Das ist die klassische Masche, um als Immobiliengesellschaft ne Bude für 300.000 EUR als gute Kapitalanlage zu verkaufen, obwohl es die 15 Jahre alte Bude nebenan vor einiger Zeit noch für 170.000 EUR gab. 

Das ist erstmal so meine Beobachtung.

Und nun kommen wir in den Bereich, wo ich mich in Vollzeit mit beschäftige: 

Alle Jahre wieder kommen Vögel, die etwas verkaufen wollen, indem sie bekanntes Wissen für die Massen aufbereiten. Mein "Sparen" Thread beruht z.B. auf "Bodo Schäfer - In 7 Jahren zur ersten Million." Im Kern ist das ja nicht falsch, aber man verdient die Millionen damit, dass man ein Thema auf Bildzeitungsniveau aufbereitet. Du hast nix. Du kannst nix. Hier steht, wie Du Millionär wirst. 

Alle Jahre wieder. 

Und da tauchte plötzlich Gerhard Hörhan auf. Rasierte sich die Haare. Und nannte sich "Investmentpunk". Und das Buch ist gut. Aber wieder das Thema, wie man als Mittelschicht anstatt arm reich wird. Und da hat er 2 Themen aufgegriffen. a) Das wissen der Mittel- und Unterschicht, dass die Reichen immer reicher und die Armen immer ärmer werden. Zusammen mit b) den vorhersehbaren Immobilienboom durch die Zinsentwicklung. 

Das Ganze in interessantes Marketing verpackt und Huckepack seine Akademie. 

Der investiert in viel und sagt auch, dass er sich Immobilien als Thema genommen hat, weil es einfach am Boomen war. 

Das Problem ist jetzt, dass er da ganz offen sagt, dass es momentan schwierig ist. Ist natürlich doof für den angehenden Millionär. 

Die Lösung dafür hat erst Alex Fischer gebracht. Mit der klassischen Kalkulation einer Immobiliengesellschaft. Plötzlich konnte jeder Immobilienmillionär werden. Und das hat er noch mit sehr seriösen Informationen auf YouTube promotet um die Leute dann in seine Produkte zu bekommen. Den Zug hat nämlich Hörhan total verpennt am Anfang. 

Der krasse Qualitätsunterschied von YouTube zu seinem Buch kommt dann dadurch zu Stande, dass er es total auf Bildzeitungsniveau gezogen hat. 

Und da kommt jetzt der nächste "Spezialist" ins Spiel. Unser Fliesbandarbeiter https://www.youtube.com/watch?v=fehq5jj01fQ. 

"Reicher als die Geissens" - Ich schenke Dir mein Buch kostenlos. Für 7 EUR versandkosten. Mit UpSale 0815 Salesfunnel, weil wenn Du Dir das Video nicht anschaust, dann ist das Geld weg. 

Das selbe Ding hat dann 

verwendet. Nur dass sie ja nix verschickt hat. Deswegen gab es ihr Video "geschenkt" für 1 EUR. Weil die Plattform dahinter eben digitale Produkte verkauft, die aber min. 1 EUR kosten müssen. Auch wieder ein Spezi, der mit dem Trend Geld verdient, indem man digitale Produkte darüber verhökern kann. 

Das ist ne ziemlich überschaubare Szene. 

Und nun sehe ich da so zwei Fraktionen mit Immobilien: 

Die eine macht das erfolgreich seit Jahren. Und rät von ab. Die andere steigt im absoluten Boom bei Negativzinsen ein und die kommen alle als Thema über Alex Fischer. Klar gibt es Foren, die darüber diskutieren. Aber im Ernst: So viele gute Leute haben wir hier auch nicht. Könnte mir hat sogar vorstellen, dass wir hier mehr nichtfickende Jungfrauen haben wie im Immobilienforum. 

Ich will es Dir nicht schlecht reden. Ich würde mich da auch sehr intensiv mit beschäftigen und mal die Finger rein halten, wenn ich mehr Zeit hätte. 

Aber mein unternehmerisches Bauchgefühl zwickt da schon ganz ordentlich und mahnt zur Vorsicht. Deswegen finde ich es so spannend, bei Dir mal mitzulesen. 

Fun Fact am Rande: 

Mit 23 saß ich in einer Etikettenfirma und habe mich über die Kalkulation aufgeregt. Die lies sich nämlich nicht auf das Internet übertragen. Also habe ich sie vereinfacht und mir von allen anhören müssen, dass das nicht geht. 

Als ich 26 war, hat es das erste Unternehmen in einem Shop umgesetzt. Die Inhaber sind heute alle Millionäre. 

Heute mit 38? Branchenstandard. 

War ne gute Idee. Hätte ich damals durchziehen sollen. Hab ich nicht. 

Ich kann das Thema halt nicht durchschauen. Auf der einen Seite zwickt mein Bauch. Auf der anderen Seite macht es schon Sinn und die Bedenken von Leuten, die nichts mit Immobilien machen, blende ich sowieso aus. Aber es sind halt doch sehr viele erfahrene und erfolgreiche Jungs im Markt unterwegs, die da ebenfalls ihre Bedenken haben. 

 

 

[MrJack 5984]

Immer wenn etwas boomed sollte man es 10 mal hinterfragen.

Ich habe in den letzten Jahren mit sehr vielen Leuten gesprochen die angefangen haben Immobilien zu kaufen.

Und keiner von denen konnte Risiken richtig einschätzen oder kalkulierte defensiv. Kein Einziger.
Spätestens wenn es darum ging inflationsbereinigt, mit Leerstand, Hausgeld, Rücklagen, zu rechnen...
Wirds ganz düster. In der Regel kamen immer ganz mikrige Renditen + hohes Restrisiko übrig....Lohnt sich nicht für das Risiko.
Die Preissteigerung um die Kaufnebenkosten reinzuholen müssen auch erstmal passieren..... :)

Ergebnis meiner Modellrechnungen in den letzten 2 Jahren in meiner Stadt sagt klar -> Finger weg jetzt kaufen nur die Deppen.

2009/2010 sah das ganz anders aus. Da konnte man gut was reissen.

---

Schweiz oder so kann ich jetzt nicht wirklich beurteilen....

--

Aber deutsche Boom Regionen :

Was sich unter Umständen noch lohnt sind echte Insiderschnäppchen. Aber die findet man nicht bei den Anzeigen :)

Die werden über Kontakte vermittelt. ZB. Haus etwas ausserhalb mit Renovierungsbedarf...Kinder wollen verkaufen...

Man renoviert... Macht 2 Wohnungen draus.... Mit sowas kann man noch Geld machen... Sonst.. Schwierig. Zumindest in teuren Regionen.
Aber in den anderen Regionen? Weiss man nicht wie sich der Meitertrag entwickelt....Genau so unsicher. Da stagniert es auch oft.

 

Mai 12, 2017 bearbeitet von MrJack

[Neice 6458]

vor 43 Minuten, MrJack schrieb:

In der Regel kamen immer ganz mikrige Renditen + hohes Restrisiko übrig....Lohnt sich nicht für das Risiko.
Die Preissteigerung um die Kaufnebenkosten reinzuholen müssen auch erstmal passieren..... :)

Auf dem Papier ist die Rendite auf das Eigenkapital gut. 

Wie gesagt, mir fehlt hier Mietausfall / Renovierung / Wertverlust und wenn ich da Zahlen einsetze von Leuten, komme ich auf eine Negativrendite. Alles kann ich schön rechnen in 1A Lagen, wenn Renovierung / Wertverlust überschaubar werden und sich aufheben. Es gibt immer einen Markt von Leuten, die Billig und Zentral wollen und dann das 70er Jahre Bad akzeptieren. Mietausfall habe ich aber und das muss ich einkalkulieren. 

In B Lage ist das ganz einfach: Keiner hat Bock auf ein grünes oder braunes Bad. Fehlt da die Nachfrage, bekomme ich Probleme mit Vermietung. I.d.R. kommen da die Vermieter schnell auf die Idee, ihre Wohnung zu renovieren. Denn bevor sie 6 Monate leer steht, stecke ich halt etwas Geld rein und habe 10 Jahre Ruhe. Dann entscheiden sich die Mieter für meine Wohnung und der Wettbewerb hat das Problem. 

Aber mir fällt es dann doch sehr schwer, das sauber zu kalkulieren. 

Hört sich alles gut an. 10 Jahre Kredit. Mieter zahlt es. In 10 Jahren dann ne Anschlussfinanzierung. Auch wenn die Zinsen höher sind, die Restsumme ist ja auch niedriger. Der Mieter zahlt weiter den Kredit ab. Und die Mieten werden höher. Die Wohnung bekommt mehr Wert. 

Vor 10-15 Jahren ging das in Frankfurt problemlos. Da konnte man Wohnungen in guter Lage kaufen, die deutlich weniger gekostet haben, als das Grundstück + die Baukosten. Heute ist dort die Spekulation auf die Lage komplett im VK eingepreist. 

Das ist in B und C Lagen nicht der Fall. Deswegen gehen die Wohnungen in der Kalkulation noch auf. Aber ob da die Lage im Preis anzieht? Ich weiss es nicht. Ich könnte mir auch gut vorstellen, dass Leipzig sich nicht so prächtig entwickelt, viele in die Innenstadt ziehen. Der Speckgürtel eher für Familien interessant ist, aber nicht für kleine Wohnungen. Nach 10 Jahren habe ich da eher die abgerockte Wohnung. Wirtschaft verläuft zyklisch. Dann ziehe ich mir entweder die Leute an, die sich keine bessere Wohnung leisten können. Dann habe ich mehr Probleme mit Mietausfall. Oder die Eigentümergemeinschaft beschliesst, massiv zu renovieren. Dann muss ich Geld in die Hand nehmen. Und meine Wohnung auch dem Objekt anpassen. 

Neues Bad ist teuer. 

Das ist eine interessante Wette und ich würde sie wenn dann auch in richtig großem Stil machen. 

Geht das auf, ist Walga Millionär. Wenn nicht? Who cares. Wird verwertet. Bank hat Kredite versichert. Versicherung verkauft es an ein Inkasso für 5% der Forderung. Und die Jungs probieren es einzutreiben. Ob das nun 10K oder 250K ist. Wen interessiert es. 250K werden für 12,5K vom Inkasso gekauft und nach ein paar Jahren bieten die schon Vergleiche für 50K an. 

Da teilt man dem Inkasso mit, dass man seinen Wohnsitz in England hat (gut, klappt mit EU Austritt dann nicht mehr) und eine Privatinsolvenz anstrebt über 1 Jahr. Also entweder bekommen sie wenig bis nichts, oder man könnte ihnen die Summe sofort anbieten. Sobald das Hand und Fuß hat, vergleichen die auch 250K für 20K. 

Das wird erst doof, wenn man sonstiges Vermögen besitzt. 

Aber wenn man nichts macht, dann kommt auch nichts bei raus. 

Ich würde das Ding instinktiv als extrem riskant einstufen mit entsprechend hohem Potential. Momentan pokere ich darauf, dass sich da einige richtig verheben und man in 10 Jahren extrem günstig Wohnungen einsammeln kann. Was durchaus mein Interesse an dem Thema weckt, mal 1 oder 2 Wohnungen zu kaufen und über die Jahre Erfahrung zu sammeln. 

[MrJack 5984]

vor 9 Minuten, Neice schrieb:

 Momentan pokere ich darauf, dass sich da einige richtig verheben und man in 10 Jahren extrem günstig Wohnungen einsammeln kann. Was durchaus mein Interesse an dem Thema weckt, mal 1 oder 2 Wohnungen zu kaufen und über die Jahre Erfahrung zu sammeln. 

 

Same here.... Wird ein Fest.

Und wenn nicht... Auch gut. Dann haben wir unser angespartes EK immernoch und leben von Dividenden.

Wie in nem anderen Thread erwähnt.. ich hab verkauft... und konnte es nicht glauben dass Leute den Preis zahlen...

--

Irgendwann egibt sich immer nochmal eine richtige Chance.. egal wo.. Und dann muss man Geld haben.

Mai 12, 2017 bearbeitet von MrJack

[Gast]

39 minutes ago, Neice said:

Ich würde das Ding instinktiv als extrem riskant einstufen mit entsprechend hohem Potential. Momentan pokere ich darauf, dass sich da einige richtig verheben und man in 10 Jahren extrem günstig Wohnungen einsammeln kann. Was durchaus mein Interesse an dem Thema weckt, mal 1 oder 2 Wohnungen zu kaufen und über die Jahre Erfahrung zu sammeln. 

Da ich ja schon etwas älter bin (hüstel) kann ich mich noch recht gut daran erinnern, wie sich damals einige Leute aus meinem Bekanntenkreis Ende der 90er mit angeblich so sicheren Ost-Immos (mit Mietgarantie und allem Pipapo) richtig heftig verhoben haben. Weil die Risikobewertungen einfach nicht stimmten.

 

[Neice 6458]

vor einer Stunde, Halbork schrieb:

Da ich ja schon etwas älter bin (hüstel) kann ich mich noch recht gut daran erinnern, wie sich damals einige Leute aus meinem Bekanntenkreis Ende der 90er mit angeblich so sicheren Ost-Immos (mit Mietgarantie und allem Pipapo) richtig heftig verhoben haben. Weil die Risikobewertungen einfach nicht stimmten.

Das ist aber auch wieder ein Beispiel, das keinen Sinn macht. 
Da hätte man mit Basiswissen erkennen können, dass der Kauf keinen Sinn macht. 

Wenn ich mit meinem Job ankomme, fangen auch alle an mit "Selbstständig ist risikoreich und 50% Scheitern". Also alle Arbeitnehmer. Interessiert doch keinen, was irgendwelche Leute denken, die keine Ahnung von dem Thema haben. Da frage ich dann erfolgreiche Selbstständige und selbst da muss man aufpassen, wenn sich die Modelle zu sehr unterscheiden. 

Bei dem Thema finde ich aber keinen, der langfristig erfolgreich mit Immobilien Geld verdient und in diese Richtung rät. Die winken alle ab. 

Selbst Alex Fischer geht ja nicht in die Richtung sondern macht eher Immobilienentwicklung, wenn ich mir seine Projekte so anschaue. 

Dieses Thema das Walga hier angeht ist eher sein zweites Standbein: https://alex-fischer-duesseldorf.de/ gepushed durch YouTube und sein Buch: Digitale Produkte verkaufen. Viele hochwertige kostenlose Informationen bieten und dann die wirklich interessierten Leute als Kunden gewinnen. Für mich ist das ein 0815 Salesfunnel der genau das verspricht, was sein Buch anpreist: 

https://www.amazon.de/Reicher-als-die-Geissens-Immobilien-Millionär/dp/3981806115

"Mit null Euro Startkapital in fünf Jahren zum Immobilien-Millionär".

Das spricht unglaublich viele Menschen an (also "nix" haben Viele und Kohle wollen sie alle). Und dann gibt das logisch erstmal Sinn. Also für mich. Und dann fragt man Jungs, die richtig Ahnung haben und plötzlich sieht das nicht mehr so einfach aus. 

Da habe ich halt schnell ein ähnliches Modell wie "In 7 Jahren zur ersten Million" (https://www.amazon.de/Weg-zur-finanziellen-Freiheit-Million/dp/B00TKAG3DY/). 

Gute Infos. Alles super. In den Details wird es dann aber schwierig. 

"Geld verdienen" ist ein riesiger Markt. Also Leuten beizubringen, wie sie Kohle machen. Damit kann man gut Kohle machen. Reiten viele Jungs auf der Welle. Aktien ist halt ein wenig aus der Mode, nachdem die Breite Masse noch die letzten beiden Cashs im Kopf hat. Aber Immobilien passt super, um so ein Modell aufzuziehen. Klar, Ost Immobilien. Aber das ist auch schon länger her und die waren halt doof. 

Ich habe beide Bücher gelesen und konnte mir aus beiden einiges ziehen. Genauso wie (nächster Spezialist) aus https://www.amazon.de/Die-4-Stunden-Woche-Mehr-Zeit-Leben/dp/3548375960/ von Ferriss. Sowohl indem man mal analysiert, wie er sein Geld verdient als auch aus den Ideen im Buch. Aber ohne massiv KnowHow (und viel Arbeit) kommt man da auch nicht hin. 

[Jingang 4661]

vor 2 Stunden, MrJack schrieb:

Immer wenn etwas boomed sollte man es 10 mal hinterfragen.

Oder anders formuliert: "Wenn die Eltern drüber nachdenken, isses durch".

[Neice 6458]

vor 8 Minuten, Jingang schrieb:

Oder anders formuliert: "Wenn die Eltern drüber nachdenken, isses durch".

Kommt auf die Eltern an. 

Wenn Papa 50 Mietwohnungen hat, dann fragt man Papa. Wenn Papa nix hat, fragt man ihn nicht. Sonst erklärt er einem die Mindsets die man braucht, um in seinem Alter auch nix zu haben. Wobei man die sowieso schon als Kind eingeimpft bekommen hat. 

[Geschmunzelt 4380]

Ich ergänze mal noch meinen Gedanken von gestern Abend: Wenn ich mir einen Esel kaufe, der mir meine Waren zum Markt trägt, dann habe ich den Esel erstmal im Vermögen. Eine Einnahme wird aus dem Wert des Esels erst dann, wenn ich das Tier verkaufe. Bis dahin steht er als Posten in meiner Bilanz. Einnahmen generiere ich mit dem Esel, weil ich Waren auf dem Markt verkaufen kann. Das kann ich aber nur, solange ich den Esel nicht verkaufe. Also: Die Bilanzsumme ist nicht gleich Einnahmen.

Fairerweise muss man aber erwähnen, dass in Walgas Tabelle auch keine 31k als Gewinn auftauchen, sondern (ich hab jetzt nicht nochmal nachgeschaut) etwa ein Zehntel davon. Genau den Betrag müsste man auch nur versteuern (jedenfalls nach deutschem Steuerrecht), weil die aufgenommenen Kredite als Betriebsausgaben den zu versteuernden Gewinn mindern.

Unternehmerisch landet man damit bei der Frage, ob einem der Gewinn das Risiko wert ist. Dabei dürften zwei Aspekte eine Rolle spielen: a) Wie wichtig ist mir die Chance, in zehn Jahren stabile Mieteinnahmen und einen Angestellten zu haben, der die einsammelt (sonst tausche ich ja nur einen Job gegen den anderen)?, b) Wie groß schätze ich die Chance ein, dass die Immobilien im Wert steigen und nicht aufgrund von Abnutzung sinken, so dass sich mein Vermögen in Summe vermehrt (was nur interessant ist, wenn ich den Immobilienesel mal verkaufen möchte)?

[Gast]

3 hours ago, Neice said:

Das ist aber auch wieder ein Beispiel, das keinen Sinn macht. 
Da hätte man mit Basiswissen erkennen können, dass der Kauf keinen Sinn macht. 

Jo so isses, also wenn die Immobilie leer steht, hat man nach Ablauf der Mietgarantie ein Problem.

Aber für eine akkurate Leerstandsrisiko-Einschätzung braucht mehr als nur Basiswissen, dafür braucht man mindestens mal tiefergehende Marktkenntnisse. Wenn man die nicht hat, sollte man eher konservativ kalkulieren.

[MrJack 5984]

Bei wenigen Objekten ist das Risiko von Leerstand oder MItnomaden immer gegeben. Das macht dann prozentual viel aus natürlich weil viel gestreut hat man nicht. Muss man mindestens mal 1 Jahr durchhalten können + Kosten dadurch. Ich würde da locker mal 9-12 Monatsmmieten pro Objekt in der Hinterhand haben wollen. Zur Sicherheit. Allein wegen Mietausfällen.

Hatte mein Vater auch schon. Da reicht schon eine Scheidung der wohnenden Familie und du bekommst erstmal 9-12 Monate keine Miete... + Kosten Entmüllung. Genau so war das damals. Familie lies sich scheiden. Finanzielle Schwiergikeiten.. Mann hatte Arbeit verloren... Miete wurde nicht mehr gezahlt. Trotz guter Lage.

Dann machte der Vater der Familie Privatinnsolvenz und stotterte lächerliche 50 Euro pro Monat ab. 7 Jahre lang. Die Mietschulden hatte das natürlich weitgehend nicht gedeckt.

 

Mai 12, 2017 bearbeitet von MrJack