Von 0 auf 50 Wohnungen in 10 Jahren – Mein Weg zur finanziellen Freiheit Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 95 95

[RoyalDutch 4782]

vor 8 Stunden, jimknopf_ schrieb:

Wenn sich der Mieter mit allen Waffen wehrt, vergehen bis zur Räumung mindestens 1 bis 1,5 Jahre. Wenn er Familie mit Kindern U18 hat, die mit ihm in der Wohnung wohnt, dann eher noch mehr.

so nicht korrekt. Stichwort "Berliner Räumung"

Kündigung ist ganz schnell ausgesprochen. beim ersten Zahlkungsverzug direkt abmahnen. beim zweiten vergehen fristlos kündigen wegen zahlungsrückstand und fristgemäss  kündigen wegen Vertragsbruch

wenn dann kein Auszug Berliner Räumung

Mai 17, 2017 bearbeitet von RoyalDutch

[MrJack 5984]

mal ein Beitrag dazu ( denn so einfach ist es alles nicht. Modell und Realität sind 2 Aspekte)

https://www.anwalt.de/rechtstipps/wohnungsraeumung-vorsicht-bei-berliner-raeumung_019368.html

 

" Fazit: Das klassische Modell ist zwar die teuerste, aber für den Vermieter sicherste und am wenigsten aufwändige Möglichkeit, eine Wohnung zwangsweise zu räumen. Die „Berliner Räumung" ist eine schnelle und günstige Alternative, wenn der Vermieter sicher weiß, dass die Wohnung nur Müll enthält oder der Mieter (schriftlich oder vor Zeugen!) der Entsorgung zustimmt. Ist dies nicht der Fall, ist dem Laien von der Berliner Räumung abzuraten. Erfahrenen Vermietern oder Immobilienverwaltern, die sich für die Berliner Räumung entscheiden, ist dringend anzuraten, sich bei der Räumung nur erfahrener, zuverlässiger Hilfspersonen zu bedienen, alles gründlich zu inventarisieren und umfangreiche Fotodokumentationen anzulegen. "

--

EIne Familie mit 3 kleinen Kindern (wie im Falle meines Vaters) bekommt man nicht so easy peasy raus. Das bleibt auch weiterhin Fakt.

Da gibt es Mittel. Aber es bleibt Stress und kostet erstmal. Insbesondere wenn die Familie noch keine Leistungen vom Staat bekommt
ist auch die Abkürzung über das Amt nicht möglich, die ja oft funktioniert (Wohngeld direkt überweisen). Insbesondere nicht wenn sie sich
sperren und Kommunikation verweigern (also die Familie)...

Es bleibt aufwändig. Das ändert auch ein Anwalt nicht. Verwahrt mal Möbel von 8 Zimmern....+ alles an Kram.. Listet alles auf. Mit Zeugen. Fotos... Berliner Modell hin oder her. Dann kommen Anschuldigungen es gingen Dinge verloren wie Münzsammlung des Opas...Gegenklagen... Kann da nur sagen "Vorsicht".

Bei meinem Vater ging das mit dem Gerichten 3 Jahre. Und dann meldeten die Provatinsolvenz an und stotterten 7 Jahre Mini Beträge ab.
Die Pfändunsgrenze is da extrem hoch....

--

Ich kann inzwischen sehr gut verstehen wieso viele keine Familien wollen..

Im Haus vom Vater wohnt nun ein Rentnerpaar seit 19 Jahren. Keine Probleme.

---

Unter anderem deshalb baue ich darauf, dass es irgendwann schöne Häuser wegen zu optimistischer Finanzierung geben wird...
Da wird viel platzen... Wenn ich höre wie manche bei mir in der Firma grad planen.. Da reibe ich mir schon die Finger....

 

----------------

Im Prinzip sage ich nur. Habt Rücklagen. Seid euch über sowas im Klaren. Auch schon im Vorfeld.

 

Mai 17, 2017 bearbeitet von MrJack

[speedfreek 861]

Am ‎14‎.‎05‎.‎2017 um 00:46 , Neice schrieb:

Das ist nicht mein Punkt.

Egal wie stark die Sachinformation ist, man kommt kaum gegen eine Emotion an. Keine Ahnung, aber das Gehalt einer studentischen Hilfskraft gegen einen Unternehmerlohn zu tauschen, wäre schon clever. Wie clever, könnte sie erkennen, immerhin hat sie Einblick in das Unternehmen. Aber sie wird jedes Modell in die Richtung ablehnen, weil es einem tief verankerten Glaubenssatz entspricht. 

Die Frage ist einfach, wie man auf so ein Thema emotional reagiert. Die einen reagieren da positiv, die anderen negativ. Und letztere werden ihre Gründe dafür nennen. 

Einerseits gebe ich Dir recht: Viele (eigentlich wir alle) lassen uns von unseren Glaubenssätzen leiten, gegen die Sachinformationen oft keine Chance haben.

Andererseits widerspreche ich Dir hier: Klar wäre es rein monetär für sie interessant, einen Unternehmerlohn zu bekommen. Aber sie weiß - bewusst oder unbewusst - dass mit dem Unternehmertum Risiken verbunden sind. Vor allem in der Startphase. Startschwierigkeiten usw. kalkuliert sie sicher unbewusst mit ein, und das ist aus ihrer individuellen Position ja sinnvoll, denn SIE ist nicht DU, und müsste durch die schwierige Startphase durch. Sich orientieren, Ungewissheiten aushalten usw.

Viele Leute können oder wollen einfach nicht abstrahieren.

Gruß, SF

 

[Maandag 1690]

21 hours ago, walga said:

Na und? Was will er machen? Mich verklagen?

Ja, Prozesskostenbeihilfe kein Ding. Man muss sich halt vergegenwärtigen, dass diese Leute nichts anderes zu tun haben.

[Gast MrPepper]

3 hours ago, MrJack said:

Später kam dann noch die Polizei weil die Frau uns verklagte weil wir ihre Sachen wegwerfen und schmiss uns erstmal aus dem eigenen Haus.. Obwohl sie selbst selt 6 - 10 Wochen draussen war. 

Die Polizei hat euch aus dem Miethaus verwiesen weil ihr ihre Sachen weggeschmissen habt?

[RoyalDutch 4782]

vor 2 Stunden, MrJack schrieb:

mal ein Beitrag dazu ( denn so einfach ist es alles nicht. Modell und Realität sind 2 Aspekte)

https://www.anwalt.de/rechtstipps/wohnungsraeumung-vorsicht-bei-berliner-raeumung_019368.html

 

" Fazit: Das klassische Modell ist zwar die teuerste, aber für den Vermieter sicherste und am wenigsten aufwändige Möglichkeit, eine Wohnung zwangsweise zu räumen. Die „Berliner Räumung" ist eine schnelle und günstige Alternative, wenn der Vermieter sicher weiß, dass die Wohnung nur Müll enthält oder der Mieter (schriftlich oder vor Zeugen!) der Entsorgung zustimmt. Ist dies nicht der Fall, ist dem Laien von der Berliner Räumung abzuraten. Erfahrenen Vermietern oder Immobilienverwaltern, die sich für die Berliner Räumung entscheiden, ist dringend anzuraten, sich bei der Räumung nur erfahrener, zuverlässiger Hilfspersonen zu bedienen, alles gründlich zu inventarisieren und umfangreiche Fotodokumentationen anzulegen. "

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EIne Familie mit 3 kleinen Kindern (wie im Falle meines Vaters) bekommt man nicht so easy peasy raus. Das bleibt auch weiterhin Fakt.

Da gibt es Mittel. Aber es bleibt Stress und kostet erstmal. Insbesondere wenn die Familie noch keine Leistungen vom Staat bekommt
ist auch die Abkürzung über das Amt nicht möglich, die ja oft funktioniert (Wohngeld direkt überweisen). Insbesondere nicht wenn sie sich
sperren und Kommunikation verweigern (also die Familie)...

Es bleibt aufwändig. Das ändert auch ein Anwalt nicht. Verwahrt mal Möbel von 8 Zimmern....+ alles an Kram.. Listet alles auf. Mit Zeugen. Fotos... Berliner Modell hin oder her. Dann kommen Anschuldigungen es gingen Dinge verloren wie Münzsammlung des Opas...Gegenklagen... Kann da nur sagen "Vorsicht".

Bei meinem Vater ging das mit dem Gerichten 3 Jahre. Und dann meldeten die Provatinsolvenz an und stotterten 7 Jahre Mini Beträge ab.
Die Pfändunsgrenze is da extrem hoch....

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Ich kann inzwischen sehr gut verstehen wieso viele keine Familien wollen..

Im Haus vom Vater wohnt nun ein Rentnerpaar seit 9 Jahren. Keine Probleme.

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Unter anderem deshalb baue ich darauf, dass es irgendwann schöne Häuser wegen zu optimistischer Finanzierung geben wird...
Da wird viel platzen... Wenn ich höre wie manche bei mir in der Firma grad planen.. Da reibe ich mir schon die Finger....

 

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Im Prinzip sage ich nur. Habt Rücklagen. Seid euch über sowas im Klaren. Auch schon im Vorfeld.

 

Da du bei der Berliner Räumung einfach den gesammten inhalt der wohnung pfàndest gibt es das problem der einlagerung nicht.

Wie gesagt meine Erfahrung ist ne andere aus dem verwalter alltag, dass die kündigung recht schnell durch ist und auch richtelich sauber ist.

Wichtig ist eben auch fristgemäss zu kündigen, was viele vergessen dann wird die fristlose vom richter gekippt und man steht dann da.

 

Wenn die fristgemässe künigung dann greift bekommt man auch die Räumung recht leicht durchgedrückt. Einzige Teil der dem Mieter dann helfen kann ist das Amt (welches verplichtet ist obdachlosigkeit abzuwenden, darum muss sich der mieter aber aktiv selber kümmern). die dann Miete und Schulden übernhemen und im gegenzug darf der mieter wohnen bleiben aber ich habe mein geld und miete kommt in zukunft vom amt.

[MrJack 5984]

vor 2 Stunden, MrPepper schrieb:

Die Polizei hat euch aus dem Miethaus verwiesen weil ihr ihre Sachen weggeschmissen habt?

Nein aus dem Haus als wir den Müll entsorgen wollten weil wir sonst nicht renovieren hätten können und das Haus bewerbern zeigen.

Gewohnt haben die alten Mietnichtzahler nicht mehr darin aber alles 6 Wochen nach Fristloser Kündigung, Anfechtungen etc.. etc, bis sie endlich raus waren.....noch dort gelassen...

Und der Eindruck entstand, dass die das da ewig zurücklassen.  War halt 90er.. Evtl. gabs da noch andere Regelungen.

Wir hätten Wertsachen schon aufgehoben. Es war größtenteils Krust und Müll. Die Container hätten wir wo erstmal gelagert.

 

Mai 17, 2017 bearbeitet von MrJack

[Gast]

Eigentlich sollte man als Vermieter ab und zu mal in die Wohnung rein und sich umgucken. Leider gibt es dazu kein Recht und wenn der Mieter das nicht will, bleibt man draußen. Müsste man ein bisschen tricksen, denn ohne Zustimmung des Mieters geht es z. B. dann, wenn die Wohnung zum Verkauf steht und Kaufinteressenten sie sich angucken wollen. Müsste man dann mit nem Kumpel "faken". 😁

[suchti. 2494]

vor 4 Stunden, MrJack schrieb:

mal ein Beitrag dazu ( denn so einfach ist es alles nicht. Modell und Realität sind 2 Aspekte)

https://www.anwalt.de/rechtstipps/wohnungsraeumung-vorsicht-bei-berliner-raeumung_019368.html

 

" Fazit: Das klassische Modell ist zwar die teuerste, aber für den Vermieter sicherste und am wenigsten aufwändige Möglichkeit, eine Wohnung zwangsweise zu räumen. Die „Berliner Räumung" ist eine schnelle und günstige Alternative, wenn der Vermieter sicher weiß, dass die Wohnung nur Müll enthält oder der Mieter (schriftlich oder vor Zeugen!) der Entsorgung zustimmt. Ist dies nicht der Fall, ist dem Laien von der Berliner Räumung abzuraten. Erfahrenen Vermietern oder Immobilienverwaltern, die sich für die Berliner Räumung entscheiden, ist dringend anzuraten, sich bei der Räumung nur erfahrener, zuverlässiger Hilfspersonen zu bedienen, alles gründlich zu inventarisieren und umfangreiche Fotodokumentationen anzulegen. "

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EIne Familie mit 3 kleinen Kindern (wie im Falle meines Vaters) bekommt man nicht so easy peasy raus. Das bleibt auch weiterhin Fakt.

Da gibt es Mittel. Aber es bleibt Stress und kostet erstmal. Insbesondere wenn die Familie noch keine Leistungen vom Staat bekommt
ist auch die Abkürzung über das Amt nicht möglich, die ja oft funktioniert (Wohngeld direkt überweisen). Insbesondere nicht wenn sie sich
sperren und Kommunikation verweigern (also die Familie)...

Es bleibt aufwändig. Das ändert auch ein Anwalt nicht. Verwahrt mal Möbel von 8 Zimmern....+ alles an Kram.. Listet alles auf. Mit Zeugen. Fotos... Berliner Modell hin oder her. Dann kommen Anschuldigungen es gingen Dinge verloren wie Münzsammlung des Opas...Gegenklagen... Kann da nur sagen "Vorsicht".

Bei meinem Vater ging das mit dem Gerichten 3 Jahre. Und dann meldeten die Provatinsolvenz an und stotterten 7 Jahre Mini Beträge ab.
Die Pfändunsgrenze is da extrem hoch....

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Ich kann inzwischen sehr gut verstehen wieso viele keine Familien wollen..

Im Haus vom Vater wohnt nun ein Rentnerpaar seit 19 Jahren. Keine Probleme.

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Unter anderem deshalb baue ich darauf, dass es irgendwann schöne Häuser wegen zu optimistischer Finanzierung geben wird...
Da wird viel platzen... Wenn ich höre wie manche bei mir in der Firma grad planen.. Da reibe ich mir schon die Finger....

 

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Im Prinzip sage ich nur. Habt Rücklagen. Seid euch über sowas im Klaren. Auch schon im Vorfeld.

 

Insbesondere wegen solchen Beispielen investiert @walga ja auch in 1- bzw. 2-Zimmer-Wohnungen. Ich kenne drei Leute, die bspw. zum Studium nach HH sind und unbedingt eine eigene Bude haben wollten. Da der dortige Wohnungsmarkt extrem ist, kann der Vermieter durchaus viel durchdrücken. Eltern als Bürgen (falls möglich sollten die Eltern im Angestelltenverhältnis sein und keine eigene Firma am Laufen haben zwecks Einkommensnachweis) und sofern Verträge gebrochen werden mit aggressivem Ton und Art das ganze händeln. In den obigen Beispielen waren auch bei 2 der 3 Vertragsunterzeichnungen beide Elternteile vor Ort - da gewinnt man schon einmal einen relativ guten Eindruck mit was für einem Schlag Mensch bzw. Familie man es zu tun hat. Oder meinst du ein Kind aus einem gutbürgerlichem Haus kommt bei seinen Eltern ungestraft davon, wenn es eine ganze Bude zerstört? Ain't gonna happen.. 

[Gast]

32 minutes ago, suchti. said:

Eltern als Bürgen (falls möglich sollten die Eltern im Angestelltenverhältnis sein und keine eigene Firma am Laufen haben zwecks Einkommensnachweis) 

Problem an Bürgschaften ist, dass manche potenziellen Mieter das nicht mitmachen weil sie es für ne Frechheit halten. Ich hatte auch mal ne Einzimmer-Wohnung besichtigt wo der Vermieter nach einer Bürgschaft gefragt hat - da Student- obwohl ich ein regelmässiges Einkommen aus Festanstellung vorweisen konnte, das für die Wohnung problemlos ausgereicht hätte.

Und als die Frage dann kam, war ich weg. Kein Interesse mehr. Zum Kontext, ich hatte top Bonität, war nie irgendwo in Verzug und habe immer alle Wohnungen top hinterlassen. Nie irgendwelche Probleme gemacht. Wenn man jemanden als Mieter will, dann jemanden wie mich. Aber wenn man als Vermieter den Bogen zu sehr überspannt, kriegt man wieder nur Leute, die keine andere Wahl haben, als sich auf die Schikane einzulassen.

Mai 17, 2017 bearbeitet von Gast

[RoyalDutch 4782]

vor 59 Minuten, Nachtzug schrieb:

Eigentlich sollte man als Vermieter ab und zu mal in die Wohnung rein und sich umgucken. Leider gibt es dazu kein Recht und wenn der Mieter das nicht will, bleibt man draußen. Müsste man ein bisschen tricksen, denn ohne Zustimmung des Mieters geht es z. B. dann, wenn die Wohnung zum Verkauf steht und Kaufinteressenten sie sich angucken wollen. Müsste man dann mit nem Kumpel "faken".

musst da gar nix faken. Hast absolut das recht einer begehung

Duldungspflicht des Mieters § 553 Abs. 1 S. 2 BGB

[RoyalDutch 4782]

vor 12 Minuten, Halbork schrieb:

Problem an Bürgschaften ist, dass manche potenziellen Mieter das nicht mitmachen weil sie es für ne Frechheit halten. Ich hatte auch mal ne Einzimmer-Wohnung besichtigt wo der Vermieter nach einer Bürgschaft gefragt hat - da Student- obwohl ich ein regelmässiges Einkommen aus Festanstellung vorweisen konnte, das für die Wohnung problemlos ausgereicht hätte.

Und als die Frage dann kam, war ich weg. Kein Interesse mehr. Zum Kontext, ich hatte top Bonität, war nie irgendwo in Verzug und habe immer alle Wohnungen top hinterlassen. Nie irgendwelche Probleme gemacht. Wenn man jemanden als Mieter will, dann jemanden wie mich. Aber wenn man als Vermieter den Bogen zu sehr überspannt, kriegst man wieder nur Leute, die keine andere Wahl haben, als sich auf die Schikane einzulassen.

bezüglich bürgschaft ist es auch so das wenn ein bùrgschaft gefordert wird das recht auf eine Kaution erlischt. Da doppelabsicherung verboten ist. Es sei denn der potentielle Mieter bietet die zusàtzliche Burgschaft "freiwillig" an

[Gast]

Just now, RoyalDutch said:

bezüglich bürgschaft ist es auch so das wenn ein bùrgschaft gefordert wird das recht auf eine Kaution erlischt. Da doppelabsicherung verboten ist. Es sei denn der potentielle Mieter bietet die zusàtzliche Burgschaft "freiwillig" an

Referenz vom Vorvermieter, Gehaltsabrechnungen, Schufa-Selbstauskunft, Kaution ... für mich alles kein Thema. Aber irgendwo muss auch Schluss sein, finde ich.

Was ist, wenn ich keine Eltern mehr habe? Oder die in Osteuropa von einer 300 EUR-Monatsrente leben und keine Bürgschaft übernehmen können?

[jimknopf_ 59]

Zitat

wenn dann kein Auszug Berliner Räumung

Bringt wenig, wenn die Wohnung noch konkret mit Leuten U18 bewohnt wird. Und auch gegen Berliner Räumung kann man sich im Vorfeld gerichtlich wehren. Für manche Konstellationen aber natürlich trotzdem ein sehr gutes Instrument.

[Gast]

vor 11 Stunden, RoyalDutch schrieb:

musst da gar nix faken. Hast absolut das recht einer begehung

Duldungspflicht des Mieters § 553 Abs. 1 S. 2 BGB

nee so einfach ist das nicht, man braucht immer einen "konkreten Anlass" 

Zitat

Eine Generalermächtigung zum Betreten der Mieträume ist daher – auch vertraglich – mit dem Schutzbereich des Art. 13 GG unvereinbar, denn der Mieter das Recht, in den Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden (AG Coesfeld, Urteil vom 15. Oktober 2013, Az.: 4 C 210/13).

Der Mieter muss es nicht dulden, wenn der Vermieter die Räume insgesamt untersuchen will, ohne dass dazu ein konkreter Anlass besteht, so das AG Coesfeld, Urteil vom 15. Oktober 2013, Az.: 4 C 210/13.

Zitat

Ein konkreter Anlass zur Wohnungsbesichtigung des Vermieters mit Duldungspflicht des Mieters ist beispielsweise:

• Zwecke der Behebung von Fehlern des automatischen Überwachungssystems der Photovoltaik-Anlage (AG Coesfeld, Urteil vom 15. Oktober 2013, Az.: 4 C 210/13)
• Ablesungen von Messgeräten in der Mietwohnung
• Untersuchung konkreter, auch durch den Mieter beanstandeter Mängel oder eines entsprechenden Mangelverdachts
• Überprüfung konkreter Vertragsverletzungen (auch wegen Zweckentfremdung wie Vogelzucht oder unerlaubter Tierhaltung)
• Zweck der Begutachtung aufgrund der Planung von Modernisierungsmaßnahmen oder Mieterhöhungen
• Begutachtung mit Käuferinteressenten oder Maklern bei beabsichtigter Veräußerung der Mietwohnung oder des Mietshauses (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 807; Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters, Rn. 185)

http://www.mietrecht.org/mietvertrag/wohnungsbesichtigung-vermieter/

[Gast MrPepper]

13 hours ago, MrJack said:

Nein aus dem Haus als wir den Müll entsorgen wollten weil wir sonst nicht renovieren hätten können und das Haus bewerbern zeigen.

Gewohnt haben die alten Mietnichtzahler nicht mehr darin aber alles 6 Wochen nach Fristloser Kündigung, Anfechtungen etc.. etc, bis sie endlich raus waren.....noch dort gelassen...

Und der Eindruck entstand, dass die das da ewig zurücklassen.  War halt 90er.. Evtl. gabs da noch andere Regelungen.

Wir hätten Wertsachen schon aufgehoben. Es war größtenteils Krust und Müll. Die Container hätten wir wo erstmal gelagert.

 

Ja, ich meinte mit Miethaus euer Haus, dass ihr vermieten wolltet. Eine absolute Frechheit wie sich manche Menschen verhalten.

[Neice 6458]

Das Thema ist aber bezogen auf eine Anlagestrategie einfach mit einem fiktiven Risiko einzukalkulieren. 
Je mehr Immobilien man hat, desto mehr verteilt sich das Risiko. 

Alles andere sind Details. 

[HerrRossi 1514]

Das fiktive Risiko äußert sich bei Aktien gerade darin, daß sie heute 5% weniger wert sind als vorgestern.

Bei einer Immobilie bemerkt man es gar nicht, wenn sie weniger wert wird, weil es keinen Kurs dafür gibt.

Und theoretisch sind die Mieteinnahmen unabhängig vom Immobilienwert, im Unterschied zur Aktie, wo eine abkackende Firma weder Wert noch Dividende hält.

[RoyalDutch 4782]

vor 8 Stunden, Nachtzug schrieb:

nee so einfach ist das nicht, man braucht immer einen "konkreten Anlass" 

http://www.mietrecht.org/mietvertrag/wohnungsbesichtigung-vermieter/

uns was hat das mit faken zu tun? Kontrolle der Mietsache einmal jàhrlich auf schäden ist genug grund da ich als eigentümer die instandhaltungspflicht habe

[Gast]

wenn der Mieter das mitmacht, kein Problem, aber er könnte dir das verweigern

[Gast]

vor 9 Stunden, HerrRossi schrieb:

Das fiktive Risiko äußert sich bei Aktien gerade darin, daß sie heute 5% weniger wert sind als vorgestern.

Bei einer Immobilie bemerkt man es gar nicht, wenn sie weniger wert wird, weil es keinen Kurs dafür gibt.

Und theoretisch sind die Mieteinnahmen unabhängig vom Immobilienwert, im Unterschied zur Aktie, wo eine abkackende Firma weder Wert noch Dividende hält.

Hättest du eine Wohnung in Brasilien, wäre die jetzt plötzlich auch weniger wert. Was ein Thema aufwirft, das wir hier noch gar nicht angeschnitten haben: der TE wohnt ja in der Schweiz und verdient sein Geld dort in CHF, kauft jetzt aber Wohnungen in Deutschland in EUR. Wenn EUR gegen CHF abwertet, sinken seine Wohnungen für ihn de facto auch im Wert. Die Schulden parallel dazu auch, klar - aber trotzdem hat er als Schweizer mit Assets in der Eurozone natürlich ein Währungsrisiko.   

[dltdftftw 363]

Ich sehe das eher umgekehrt, wenn CHF an Wert verliert, wird es schwieriger, nachzuschießen falls die Mieteinnahmen die Kosten nicht mehr decken können. 

[walga 1909]

Aktueller Stand und 6 neue Wohnungen

Liebe Freunde der Immobilien,

es ist Zeit für ein neues Update. Ich war 4 Wochen in Kolumbien und hatte vorher noch 2 Deals abgeschlossen, deren Vorbereitung sehr lange gedauert hatte. Dabei handelt es sich um ein 5er Wohnungspaket Nähe Leipzig Schkeuditz und eine Wohnung in Leipzig Lindenau. Hier erstmal die harten Fakten

ETW10 – 5er Wohnungspaket

Wie ihr seht, bin ich nach Abzug der eigenen IHR leicht im Minus. Das liegt vor allem daran, dass ich die Wohnung mit den alten Bank-Konditionen  gerechnet hatte (wie bei ETW6). Diese hatten sich aber verschlechtert und das wirkt sich auf die Bilanz aus. Vor allem weil ich diesmal viel höhere Tilgung und einen Bausparer dabei haben musste. Im Endeffekt also kein verlorenes Geld, sondern einfach „früher getilgtes“ Geld Vermögen. Ausserdem sind bei den Wohnungen noch nie Mieterhöhungen gemacht wurden, sodass ich bei Bedarf sofort alle Kaltmieten um 20% erhöhen könnte. Das wären rund 3.000€ mehr pro Jahr, womit ich wieder überschlagsmässig auf meine 50€ Überschuss pro Wohnung pro Monat kommen würde. Insgesamt haben sich die Verhandlungen und die Besorgungen der Unterlagen 5 Monate hingezogen, ich hoffe das Grundbucht-Amt ist diesmal schnell und wir können fix ein Eigentumswechsel vollziehen.

ETW11 – Eine ETW in Leipzig Lindenau

Meine Wohnung 11 hat sich sehr schnell ergeben, da die Verhandlungen und Unterlagen nach 2 Wochen fertiggestellt waren. Somit konnten der Antrag bei der Bank und der Notartermin schnell stattfinden. Die Wohnung befindet sich in Lindenau, sodass ich wieder mit 4-5 Monaten beim Grundbuchamt rechne.

Mittlerweile habe ich die Einladung zur ETV erhalten, die sah weniger schön aus. Es stehen 2 Sonderumlagen an (welche noch vom Verkäufer bezahlt werden müssen) und die Verwaltung verdoppelt die IHR. Somit steigt mein „nicht umlagefähiger Hausgeld“-Poste um rund 350€ pro Monat. Sehr unschön. An der Miete lässt sich leider nichts machen, da die Mieterin erst 1 Jahr drin wohnt. Insgesamt also nicht ganz so renditestark die Wohnung. Aber sowas weiss man nie komplett im Voraus.

Damit ergibt sich die ungefähre Übersicht zu meinem Gesamt-Portfolio. Den Steuern-Aspekt habe ich auf das Gesamt-Portfolio zum aktuellen Stand gerechnet.

Die Steuerberechnung dazu sieht wie folgt aus. Wie gesagt bin ich beschränkt steuerpflichtig in Deutschland und es zählen nur meine Einkünfte in Deutschland, nicht die aus der Schweiz.

Somit bin ich bei einem Monatsüberschuss von 655€ für 14 Wohnungen, was ungefähr 47€ pro Wohnung entspricht. Damit kann ich momentan ganz gut leben. Da ich in der Wachstumsphase viele Ausgaben habe, zahle ich keine Steuern. Dadurch steht mir sowohl der Cashflow als auch die „nicht zu zahlenden Steuern“ für neue Investments zur Verfügung. Es ist ein tolles Gefühl, wenn man Rechnungen nicht aus dem eigenen Gehalt, sondern aus dem Überschuss der Wohnungen bezahlen kann J

Weitere Gedanken

Zum 31.5.2017 habe ich die erste Kündigung einer Wohnung bekommen. Zwar habe ich zum 1.6. eine neue Mieterin, musste aber Abstriche bei der Kaltmiete machen. Die Wohnung war vorher viel zu teuer vermietet und dadurch reduziert sich jetzt meine Rendite. Dazu kommt, dass die Mieterzahl von 3 (Ehepaar+Kind) auf 1 sinkt. Es sinken die NK-Vorauszahlungen (99€), das Hausgeld ist aber noch auf 3 Personen gemünzt (223€). Somit darf ich erstmal die Differenz schultern und bekomme sie erst im nächsten Jahr verrechnet. Ich schau mal, ob ich das Hausgeld ab 1.6.2017 bei der Verwaltung reduzieren kann mit der Begründung der weniger Personen im Haushalt.

Für einige meiner Wohnungen warte ich schon sehr lange auf das Grundbuchtamt (5 Monate), also habe ich dort nachgeforscht. Die sagen, die warten auf ein Dokument vom Sanierungsamt. Das Sanierungsamt sagt, es wartet auf den Notar. Der Notar sagt, er wartet auf das Grundbuchtamt. Jeder schiebt dem anderen die Schuld in die Schuhe….ich könnte kotzen. Zwar habe ich es nicht eilig, aber trotzdem erwarte ich effiziente Arbeit, da ich alle meine Rechnungen ebenfalls immer am gleichen Tag bezahle. Ich glaub, ich muss mal androhen den Notar zu wechseln. Schliesslich sollte der überall hinterher sein. Dafür bekommt er seine Kohle.

Diese Woche hat sich das Finanzamt bezüglich meiner Steuererklärung gemeldet. Sie sagten sie brauchen eine Menge Rechnungen und Belege. Diese hatte ich alle eingescannt und meiner Steuererklärung als USB Stick beigelegt. Den hat das Finanzamt verbummelt. Idioten. Fuck. Vor allem, da mein Rechner zwischendurch kaputt ging, ich alle meine Daten verloren hatte und der USB stick meine einzige Kopie war. Nun darf ich 150 Rechnungen neu einscannen. Ich hätte voll Lust diese 2h Arbeit dem Finanzamt in Rechnung zu stellen L

Diskussionen hier im Thread

Ich freue mich sehr über die zahlreichen Antworten und Diskussionen hier im Thread. Sicherlich sind wir nicht alle einer Meinung, aber ihr helft mir enorm über viele Sachen dreimal nachzudenken und aus verschiedenen Blickwinkeln zu betrachten. Daher schon mal vielen Dank an euch und weiterhin viel Kritik.

[Gast]

vor 32 Minuten, walga schrieb:

Zum 31.5.2017 habe ich die erste Kündigung einer Wohnung bekommen. Zwar habe ich zum 1.6. eine neue Mieterin, musste aber Abstriche bei der Kaltmiete machen. Die Wohnung war vorher viel zu teuer vermietet

erklär mal genauer...

[RoyalDutch 4782]

vor einer Stunde, Nachtzug schrieb:

erklär mal genauer...

wsl deutlich über mietspiegel vermietet. Sprich er muss jetzt runter mit der Miete