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[dltdftftw 363]

On 19/01/2017 at 8:56 AM, Frau S. said:

Allerdings möchte ich auch nicht meine zukünftige Rente mit Miete belasten wollen! Deshalb möchte ich mir in den nächsten 5 - 10 Jahren eine Wohnung kaufen.

 

Mit einer eigenen Immobilie belastet man die Rente oft mehr als durch die Miete. Ich habe mich kürzlich auch mit dem Thema beschäftigt und zum Schluss gekommen, dass es für mich langfristig günstiger ist, zur Miete wohnen zu bleiben. Dabei fand ich folgendes Buch sehr hilfreich und kann es nur wärmstens empfehlen, bevor man eine so wichtige Entscheidung trifft: Kaufen oder Mieten von Gerd Kommer

[Rustar 351]

 dltdftftw

Hat den totalen durchblick, größter Quatsch den ich gelesen habe. Ich zahl in bester Lage jeden Monat weniger an dei Bank, als ich miete zahlen würde. Außerdem ist die Rate die nächsten 15 fest und der wert der Wohnung wird sich verdoppeln.

[Gast Jack the Tripper]

vor 22 Minuten schrieb Rustar:

der wert der Wohnung wird sich verdoppeln.

Du gehst davon aus, dass der Wert sich verdoppeln wird.

Oder ist dir das fest verbrieft?

[Rustar 351]

2014 gekauft für 3500 € den qm, liegt eine Strasse weiter bei einem Neubau der Verkaufspreis schon bei 4700€ den QM. Da haste schonmal 33 % zusammen. Klar der Einkaufspreis war gut, jedoch viel fehlt da net mehr. aber die leute checken halts nicht, dass man billig kaufen soll. Da haste im Einkauf schon meist bei 1-2 Zi Wohnungen nach der Unterschrift beim Notar 20-30k unter tatsächlichen Wert gekauft. Ich rufe immermal wieder die Makler an zu bestimmten Objekten und frage nach für wie viel dei Wohnungen weg gegangen sind. Da haste auch ein marktnahen und realistischen Preis den die Leute zahlen.

[Gast Jack the Tripper]

Du hast jetzt viel geschrieben und trotzdem nicht viel ausgesagt.

Wir wissen alle nicht, wie sich deine Immobilie in 15 Jahren entwickelt.

Kann sich auch vervierfachen. Keine Frage.

Kann, muss aber nicht.

[Rustar 351]

Gibt in den Großstädten keine Anzeichen von fallenden Preisen, sondern von steigenden. Geht das noch 2-3 Jährchen so weiter, ist ein Exit in 15 Jahren mit einem Minus nicht realtistisch, notfalls vermietet man es weiter.

[suchti. 2494]

Kurze Frage: was wäre davon zu halten eine 2-3 Zimmerwohnung zu kaufen und ein Zimmer selbst zu nutzen während man das andere Zimmer / die anderen Zimmer vermietet? Ich hätte das nötige EK vermutlich in 2-3 Jahren zusammen und würde dann anfangen nach entsprechenden Objekten Ausschau zu halten. WG-Leben ist ebenfalls kein Problem für mich, habe ich die letzten 6 Jahre schon gemacht. 

[Loyalität 0]

Aufpassen mit der Steuer! Würde ich nicht machen, da du bei einem Verkauf innerhalb der 10 Jahresfrist (Spekulationssteuer) auch den der Untervermietung entsprechenden Anteil vom Gewinn versteuern musst. Würde daher eher ein kleines Studio für den alleinigen Eigennutzen kaufen.

Ist aber sowieso erst Schritt 2. Wie rustar gesagt hat, der Hauptgewinn liegt im Einkauf. Alles andere wäre sonst nur Spekulation (auf Wertzuwachs).

[zaotar 394]

Schwirren bei mir um Umfeld ein paar Immobilien herum.
Hab es nie im Detail durchgerechnet, inwiefern es sich lohnt, wurde halt immer älteres Haus gekauft, aufgewertet und dann vermietet.
Muss man halt ein wenig ausgefuchst sein, ein gutes Haus finden, dass Tochter von Oma loswerden will oder Sterbefall, Zwangsversteigerung und am besten bisschen Oll aussieht, man aber viel rausholen kann. Optional Polen kennen(lernen), die dir fürn lachhaften Lohn innen alles quasi-perfekt herrichten.
Sowas. Dann kann man da durchaus auf 2x800 Euro Miete kommen bei Zinszahlungen von 300 Euro und Wohnungen, wo sich 30 Leute teilweise mit Bewerbungsmappen drauf bewerben.
Oder halt irgendwann in einer der Wohnungen leben, ein abbezahltes Haus haben und 800 Euro Miete durch den anderen Mieter.
Hauptschwierigkeit ist da, seinen Aufwand noch gering zu halten.

Muss man natürlich bisschen Fuchs sein, wie immer im Leben. Rustar hat das natürlich anders und viel besser skalierbar angesetzt.

Februar 3, 2017 bearbeitet von zaotar

[Neice 6458]

vor 12 Stunden schrieb zaotar:

Hab es nie im Detail durchgerechnet, inwiefern es sich lohnt, wurde halt immer älteres Haus gekauft, aufgewertet und dann vermietet.

Der Vater einer Freundin hat das so gemacht. 

Firma verkauft. Ruhestand mit Anfang 50. Langweilig. Und dann hat er angefangen, interessante Immobilien zu verkaufen und zu renovieren. Der hat sich aber extrem KnowHow angelesen und hatte da ein richtiges Händchen für. Selbst auch mal 2 Häuser gebraut. 

Mein Onkel ist damit Millionär geworden. Er hatte ne gut laufende Gerüstbaufirma in den 70ern mit Montagetrupp. Hat dann für die Jungs zur Auslastung Immobilien gesucht. Die brauchten immer Manpower um Gerüste auf- und abzubauen. Aber dazwischen war dann Leerlauf. Auch im Winter lief nichts. Der hatte immer so 2-3 Objekte, die dann hergerichtet wurden. 

Aber das ist schon Profigeschäft. 

Ich würde anstelle von @Frau S. erstmal Eigenkapital ansparen. Immobilien im Auge behalten und mich anfangen, da einzulesen. Mal mit Maklern sprechen. Mit der Hausbank. Mal Objekte anschauen. Kontakte knüpfen. Einfach mal die Finger in das Thema halten und KnowHow sammeln. Man kann mit dem Thema ordentlich auf die Nase fliegen und da würde ich mir ein gewisses KnowHow aneignen. 

Meine erste Wohnung hätte ich beinahe mit 26 gekauft. Erste Freundin. Ihre WG gesehen. Fand die Wohnung cool. Und sie überlegte, in die baugleiche Wohnung im Nachbarhaus zu ziehen. Die war zum Verkauf. 98.000 EUR. Warum also nicht kaufen? Fand sie scheiße. Weil erst 4 Wochen zusammen uns so. Während ich das eher locker gesehen habe. Eigentümergemeinschaft halt. Am Ende habe ich ziemlich ernsthaft überlegt, sie alleine zu kaufen, bis mich dann die VR Bank mit dem lokalen Makler der VR Immobilien zusammen brachte. Der laberte mich dann voll von wegen Neubauprojekte in attraktiverer Lage und Entwicklung des Viertels. Da zog nämlich jeder weg, weil Russen und Türken da ganze Wohnhäuser kauften. Und seine Prognose war, dass die Russen sich durchsetzen. Und Russen hassen Dachgeschosswohnungen. Sein Vorschlag war, da maximal für 64-68T EUR zu kaufen. 

Damit war dann für mich das Thema "Wohnung" kaufen erledigt. Heute 12 Jahre später bekommst Du da gleiche Wohnungen angeboten für 75-80T EUR. Für wieviel sie weg gehen? Keine Ahnung. 

Hab dann ein Pferd zusammen mit meiner Freundin gekauft. 

War auch nicht so die beste Idee in meinem Leben.

[suchti. 2494]

Am 2.2.2017 um 17:08 schrieb Rustar:

Gibt in den Großstädten keine Anzeichen von fallenden Preisen, sondern von steigenden. Geht das noch 2-3 Jährchen so weiter, ist ein Exit in 15 Jahren mit einem Minus nicht realtistisch, notfalls vermietet man es weiter.

 

Am 2.2.2017 um 16:59 schrieb MarkusA:

Du hast jetzt viel geschrieben und trotzdem nicht viel ausgesagt.

Wir wissen alle nicht, wie sich deine Immobilie in 15 Jahren entwickelt.

Kann sich auch vervierfachen. Keine Frage.

Kann, muss aber nicht.

Auch dazu noch eine Frage: was spricht denn dagegen die Wohnungen zu behalten und einfach von der Miete zu leben? Ähnlich wie bei Aktien und Dividenden..

[dltdftftw 363]

33 minutes ago, suchti-one said:

 

Auch dazu noch eine Frage: was spricht denn dagegen die Wohnungen zu behalten und einfach von der Miete zu leben? Ähnlich wie bei Aktien und Dividenden..

Dass die Instandhaltungskosten ggf. deine Rendite auffressen, bzw. die Miete zu gering im Verhältnis zum Kaufwert ist. Das muss man im Einzelfall durchrechnen. Aber in vielen Fällen steht man mit einer anderen Geldanlage, wie z.B. ETFs auf Aktien besser da, oder investiert in einen Immobilien-ETF.

[suchti. 2494]

vor 1 Stunde schrieb dltdftftw:

Dass die Instandhaltungskosten ggf. deine Rendite auffressen, bzw. die Miete zu gering im Verhältnis zum Kaufwert ist. Das muss man im Einzelfall durchrechnen. Aber in vielen Fällen steht man mit einer anderen Geldanlage, wie z.B. ETFs auf Aktien besser da, oder investiert in einen Immobilien-ETF.

Ok, aber wenn man es wie Rustar macht und mehrere 1-Zimmer-Wohnungen aufkauft und entsprechend vermietet, dann dürfte der eingehende Cashflow doch eventuell entstehende Kosten auffangen? Und wie hoch können diese Kosten denn bei Wohnungen dieser Größe überhaupt sein? Kann man sich dagegen nicht zu einem gewissen Grad versichern? 

Insbesondere, wenn die Wohnungen erst einmal abbezahlt sind, sollten die Einnahmen das Risiko auffangen. Und wenn Rustar in relativ neuwertige Gebäude/Wohnungen investiert hat, wird er bis zur Tilgung doch meine extremen Kosten haben, die er nicht durch seine anderen Mieteinnahmen aufwiegen kann?! 

[dltdftftw 363]

1 hour ago, suchti-one said:

Und wie hoch können diese Kosten denn bei Wohnungen dieser Größe überhaupt sein?

Du meinst die Instandhaltungskosten? Hängt von verschiedenen Faktoren, wie Alter der Bausubstanz etc. ab. Im Schnitt kann man mit 1,5% des Zeitwerts pro Jahr rechnen. Wird meist unterschätzt.

 

1 hour ago, suchti-one said:

Insbesondere, wenn die Wohnungen erst einmal abbezahlt sind, sollten die Einnahmen das Risiko auffangen.

Die Frage ist nicht, ob man mit Immobilien nominell Plus machen kann, sondern, inwiefern es Optionen gibt, mehr aus seinem Geld zu machen. Die Rendite bei Immobilien fällt eben oft nicht so hoch aus, wie der Bankberater es einem vorrechnet. Posten wie Instandhaltung, Transaktionskosten, Risiko durch geringe Streuung, Leerstand werden eben gerne vergessen.

Wenn die Wohnung abbezahlt ist, hast du immer noch gebundenes Kapital. Du könntest das Geld ja auch alternativ anlegen.  Hängt stark vom Einzelfall ab, aber Immobilien sind eben nicht, wie viele Leute es glauben, immer das Nonplusultra der Geldinvestition.

 

Edit: Und man darf natürlich das Eigenkapital nicht vergessen. Ich glaube kaum, dass die meisten Leser dieses Threads 0% Eigenkapital-Finanzierungen bekommen. Daher kann man auch nicht die Miete 1 zu 1 mit den monatlichen Zahlungen für die Bank vergleichen. Von allen anderen Nebenkosten, wie auch Hausgeld, mal ganz abgesehen.

Februar 4, 2017 bearbeitet von dltdftftw

[belru 0]

Ich als Bänker sag auch mal ein Wort zu deinem Finanzierungswunsch.

Finde es gut, dass du was für dein Alter und damit für deine Altersvorsorge machen willst. 

Grundlage für jede Finanzierung ist das Eigenkapital. Wie viel steht da dir zur Verfügung?

20% bis 30% vom Immobilienwert ist eine solide Grundlage. Umso mehr du besitzt, umso günstiger kann dein Baufinanzierungszinssatz sein. 

Falls dir genug EK zur Verfügung steht, würde ich jetzt schon nach einer Immobilie ausschau halten, jünger werden wir nimmer und du hast ja zwischen 300-500 € im Monat sparen + du könntest dir deine monatliche Miete sparen und diesen Betrag zur Tilgung deiner Wunschwohnung ansetzen. Bei einer monatlichen Tilgungsrate von 800€ würdest du in 10 Jahren bereits 96.000€ abzahlen. 

Ich würde dir einen Bausparer schon empfehlen, auch wenn Ihn viele verteufeln. Was ich überhaupt nicht verstehe.. Du kannst dir gerade jetzt in der Niedrigzinsphase langfristig dir günstige Darlehenszinsen sichern, um entweder damit deine Anschlussfinanzierung zu tätigen oder für spätere Renovierungsmaßnahmen benutzen. 

 

[Gast Jack the Tripper]

Bitte auch, zusätzlich zum Thema Leerstand bei vermieteten ETW, beachten:

Wenn in einem 4 Partein Haus eine Partei Zahlungsunfähigkeit ist, zahlen die 3 anderen die Zeche.

[Bernd-das-Brot 1593]

Ich habe meine Wohnung auch mit 30 gekauft, da war in Berlin alles noch wirklich billig, selbst mitten im Prenzlauer Berg, selbst in der Kastanienallee. Der Verkäufer war froh, "diese unsanierte Bruchbude" (O-Ton!) los zu sein, und es ist doch erst weniger als 15 Jahre her. Jetzt würde ich nie wieder was in Berlin kaufen wollen geschweige denn bezahlen können, schon gar keine 200 qm. Die Zeiten haben sich unglaublich geändert, als Ureinwohner (letztes Einhorn und so ...) habe ich das jeden Tag mitbekommen.

Auch Leipzig kenne ich sehr, sehr gut, war lange dort - in L.E. ist auch noch kaum was bezahlbar, nachdem jahrelang alles in Connewitz (Szeneviertel), im Waldstraßenviertel (bürgerlich und sehr schöne Gründerzeitbauten), im Westen (Plagwitz, Lindenau - auch toll) und im Osten (Reudnitz, Stötteritz) für ganz wenig Geld verkauft wurde. Das ist alles schon lange vorbei, Leipzig ist jetzt auch nicht mehr bezahlbar mit einem normalen Einkommen, wenn man nicht nur noch für die Wohnung arbeiten will.

Sala, wenn du einen ernsthaften Rat willst und wirklich eines Tages an das Pendeln denkst: Weder Leipzig noch Berlin werden jemals wieder bezahlbar sein. Du musst auf die Orte gucken, die dazwischen liegen und mit der Bahn erreichbar sind, sei es zwischen Berlin und Leipzig oder zwischen Berlin und Hamburg. Das sind die einzigen Orte, wo aus Berliner Sicht noch was geht. Nicht der unmittelbare Speckgürtel, der ist auch schon unbezahlbar geworden, aber etwas weiter, so eine Stunde mit dem Regio vom Hbf, da geht noch was. 

Bei Fragen frag einfach.  

[Frau S. 3429]

danke auf jeden fall ihr lieben :) ich denke ich werd einfach erstmal weiter geld ansparen, damit kann ich schonmal nicht viel falsch machen. je mehr ich mich mit dem gedanken einer eigenen immobilien beschäftigt habe desto mehr fühlte es sich zu sehr nach bindung an. es macht unflexibel was wohnort etc. angeht. das will ich nicht. und auch wenn ich umziehen hasse zeigt meine persönliche statistik einfach das ich es nie irgendwo lange aushalte 😅

[Rustar 351]

Hallo liebe Leute,

 ich muss hier mal mit sehr gefährlichem Halbwissen bzw. Negativbeispiele aufräumen. Wie auch beim Pickup, solange man seine Hausaufgaben macht, kann man das beeinflussbare Risiko auch bei Immobilien auf ein minimum reduzieren.

zaotars und neices beispiele sind super, jedoch muss man vom Fach sein und das geht schon in Immobilienentwicklung rein und das machen nur die Profis mit Geld und bekannten Handwerkern.

Zitat

Dass die Instandhaltungskosten ggf. deine Rendite auffressen, bzw. die Miete zu gering im Verhältnis zum Kaufwert ist. 

Nehmen wir mal ein Beispiel mit einer bzw. mehrerer meiner Wohnungen.

Kaufpreis 80000€ - 35 qm - 10.000 Eigenkapital - Tilgung 2 % - 1,5 % Zinssatz 15 Jahre fest.

70.000€ Finanzierungssumme Bankrate 2 % Tilgung + 1,5 Zinse = 2450 € im Jahr = im Monat 204 € Rate.

35 QM kann man in Hamburg für 14.5 € Kaltmiete vermieten. = 500€ 

500€ Miete - 204 € Rate - 25 € Instandhaltungsrücklage -  20 € Verwaltung = 250 € Überschuss im Monat und im Jahr 3000€

10000 € Eigenkapitaleinsatz : 3000€ Überschuss = 33,333% Rendite deines eingesetztes Kapitals. OHNE Wertzuwachs, Entschuldung durch Inflation und Mieterhöhung in den Folge Jahren. d.h. die Rendite kann im 4-5 Jahre schon bei 50 % liegen. Um dies um weiteren Faktor noch zu erhöhen, ist die Tilgung aus dieser Rechnung auch noch ausgeschlossen, wobei mein Mieter meine Schulden abzahlt. Sind weitere 1200€.

Stellt euch das bei einer Aktie so vor, sie hat eine Wertsteigerung (wie bei einer Immobilie), eine Dividende ( monatlicher Überschuss) und was es bei einer Aktie nicht gibt, sie zahlt sich automatisch von alleine ab.

Bei 100 Mieteigentümern, Rücklagen von mehreren Hunderttausenden, trockenem Keller, Dach Neu 2012 und neuer Fassade 2013, seh ich kaum Chancen auf eine Sonderumlage.

Bei theoretischem Leerstand (50 Anfragen in 3 Std) den es in Hamburg einfach nicht gibt, kann man  das mit Airbnb überbrücken (50 € pro Tag).

 

Zitat

Wenn in einem 4 Partein Haus eine Partei Zahlungsunfähigkeit ist, zahlen die 3 anderen die Zeche.

Sucht man sich einfache Immobilien die nicht in einem 4 Parteienhaus sind. Alle meine Wohnungen sind in einer Gemeinschaft mit 40 + Eigentümern, mit guten Rücklagen und waren von anfang an gut in Schuss, außerdem habe ich mit meinen kleinen Wohnungen ein kleines Risiko.

 

Es gibt einfach einige Faktoren auf die man achten muss, damit es keine böse Überraschungen gibt. Diese sind auch für einen laien verständlich und nachvollziehbar (hohe Rücklage, keine anstehenden großen modernisierungen, viele Eigentümer in der Gemeinschaft, gute Anbindung, hohe Anfrage, guter Schnitt usw usw.)

Ich würde außerdem keine hohe Tilgung empfehlen, da man sowieso eine 5 % Sondertilgung im Vertrag hat und lieber in schwierigen Monaten einen Puffer hat und dann Sondertilgen kann, wenn es einem die Situation erlaubt.

Die anderen Beiträge hier, beziehen sich doch auf viel zu teuer gekaufte Häuser oder Wohnungen in der Pamper für die es keine Nachfrage gibt, die dann noch teuer bzw unwirtschaftlich renoviert werden und keine Ahnung von Finanzen haben. Oder beziehen ihre Infos aus dem Fokus oder Spiegel die die Menschen seit Jahren vor Immobilien warnen.

 

Nochwas meine Freunde 

Februar 5, 2017 bearbeitet von Rustar

[suchti. 2494]

vor 19 Minuten schrieb Rustar:

Hallo liebe Leute,

 ich muss hier mal mit sehr gefährlichem Halbwissen bzw. Negativbeispiele aufräumen. Wie auch beim Pickup, solange man seine Hausaufgaben macht, kann man das beeinflussbare Risiko auch bei Immobilien auf ein minimum reduzieren.

zaotars und neices beispiele sind super, jedoch muss man vom Fach sein und das geht schon in Immobilienentwicklung rein und das machen nur die Profis mit Geld und bekannten Handwerkern.

Nehmen wir mal ein Beispiel mit einer bzw. mehrerer meiner Wohnungen.

Kaufpreis 80000€ - 35 qm - 10.000 Eigenkapital - Tilgung 2 % - 1,5 % Zinssatz 15 Jahre fest.

70.000€ Finanzierungssumme Bankrate 2 % Tilgung + 1,5 Zinse = 2450 € im Jahr = im Monat 204 € Rate.

35 QM kann man in Hamburg für 14.5 € Kaltmiete vermieten. = 500€ 

500€ Miete - 204 € Rate - 25 € Instandhaltungsrücklage -  20 € Verwaltung = 250 € Überschuss im Monat und im Jahr 3000€

10000 € Eigenkapitaleinsatz : 3000€ Überschuss = 33,333% Rendite deines eingesetztes Kapitals. OHNE Wertzuwachs, Entschuldung durch Inflation und Mieterhöhung in den Folge Jahren. d.h. die Rendite kann im 4-5 Jahre schon bei 50 % liegen. Um dies um weiteren Faktor noch zu erhöhen, ist die Tilgung aus dieser Rechnung auch noch ausgeschlossen, wobei mein Mieter meine Schulden abzahlt. Sind weitere 1200€.

Stellt euch das bei einer Aktie so vor, sie hat eine Wertsteigerung (wie bei einer Immobilie), eine Dividende ( monatlicher Überschuss) und was es bei einer Aktie nicht gibt, sie zahlt sich automatisch von alleine ab.

Bei 100 Mieteigentümern, Rücklagen von mehreren Hunderttausenden, trockenem Keller, Dach Neu 2012 und neuer Fassade 2013, seh ich kaum Chancen auf eine Sonderumlage.

Bei theoretischem Leerstand (50 Anfragen in 3 Std) den es in Hamburg einfach nicht gibt, kann man  das mit Airbnb überbrücken (50 € pro Tag).

 

Sucht man sich einfache Immobilien die nicht in einem 4 Parteienhaus sind. Alle meine Wohnungen sind in einer Gemeinschaft mit 40 + Eigentümern, mit guten Rücklagen und waren von anfang an gut in Schuss, außerdem habe ich mit meinen kleinen Wohnungen ein kleines Risiko.

 

Es gibt einfach einige Faktoren auf die man achten muss, damit es keine böse Überraschungen gibt. Diese sind auch für einen laien verständlich und nachvollziehbar (hohe Rücklage, keine anstehenden großen modernisierungen, viele Eigentümer in der Gemeinschaft, gute Anbindung, hohe Anfrage, guter Schnitt usw usw.)

Ich würde außerdem keine hohe Tilgung empfehlen, da man sowieso eine 5 % Sondertilgung im Vertrag hat und lieber in schwierigen Monaten einen Puffer hat und dann Sondertilgen kann, wenn es einem die Situation erlaubt.

Die anderen Beiträge hier, beziehen sich doch auf viel zu teuer gekaufte Häuser oder Wohnungen in der Pamper für die es keine Nachfrage gibt, die dann noch teuer bzw unwirtschaftlich renoviert werden und keine Ahnung von Finanzen haben. Oder beziehen ihre Infos aus dem Fokus oder Spiegel die die Menschen seit Jahren vor Immobilien warnen.

 

Nochwas meine Freunde 

Was sind denn deine bisherigen Erfahrungen zu Thema:

1) wie finde ich eine preisgünstige Wohnung (mit entsprechender Lage, Schnitt usw.)? Kontakt bzw. Beziehung zu Maklern aufbauen? Konstantes Stöbern durch Anzeigen?

2) wie finde ich heraus wie der potentielle Renovierungsbedarf der Wohnung ist? Kann ich davon ausgehen, dass "neu" = kein Bedarf ist? Wie alt sollte ein Gebäudekomplex bzw. die darin liegende Wohnung maximal sein? 

[Rustar 351]

vor 46 Minuten schrieb suchti-one:

Was sind denn deine bisherigen Erfahrungen zu Thema:

1) wie finde ich eine preisgünstige Wohnung (mit entsprechender Lage, Schnitt usw.)? Kontakt bzw. Beziehung zu Maklern aufbauen? Konstantes Stöbern durch Anzeigen?

2) wie finde ich heraus wie der potentielle Renovierungsbedarf der Wohnung ist? Kann ich davon ausgehen, dass "neu" = kein Bedarf ist? Wie alt sollte ein Gebäudekomplex bzw. die darin liegende Wohnung maximal sein? 

1.) Das ist dann die wahre Kunst. Ich hatte bzw habe nichts mit dieser Branche zu tun und man muss sich bei Immobilien die im Internet gelistet sind, gegen 50 andere Kaufinteressenten durchsetzten, was realistisch gesehen kaum möglich ist. (in guten Lagen bzw Großstädten.)

Ich hatte Glück bzw das Glück durch Aktivität erzwungen. Ähnlich wie bei Pickup 1 von 20 Approaches wird man layen können bzw. mit jedem Approach erhöht man die Wahrscheinlichkeit auf einen treffen. Ich rufe periodisch einfach Makler an die ich bei Besichtigungen getroffen habe bzw fremde die ich bei Immonet usw finde und frage nach Immobilien die noch nicht gelistet sind. Die meisten kennen mich weil ich penetrant Anrufe bzw. weil sie mich bei Besichtigungen getroffen habe und wissen, dass ich eine Finanzierunszusage habe.

Letzte Wohnung 30.000€ unter Marktwert habe ich so gekauft: Ich habe wegen einer ganz anderen Wohnung angerufen und einfach mal gefragt, was sie demnächst noch so inpetto hat. Zufällig hatte sie noch eine andere die sie nächste Woche inserieren wollte und wir haben uns spontan getroffen. 2016 war fast nichts auf dem Markt, deswegen muss man den Social Circle für Immobilien weiter ausbauen. d.h. weiter zu Besichtigungen gehen und dem Makler sympathisch werden und einfach mal sagen " Herr so und so, ich überlege meine Wohnung zu verkaufen in naher Zukunft und würde mit ihnen zusammen arbeiten, bzw meine Freunde, Eltern, Großeltern suchen einen Makler" damit er dir den Zuschlag gibt. Andere bestechen die Makler, dass ist gang und gebe leider. Bisher  habe ich es nicht so gemacht, jedoch aus einigen Immobilieninvestor Gruppen kenne ich diese Vorgehensweisen.

Momentan habe ich einen Makler kennen gelernt, der Abverkäufe macht für größere Anleger und der verteilt die Immobilien dann an sein Netzwerk an Maklern. Das wäre die Goldgrube, da er entscheidet wer die Immobilien Vertreiben darf bzw wer sie kaufen darf. Letztendlich  findet ja kein Verkauf mehr statt, sondern die Zuteilung der Immobilien an Käufer. Mal schauen ob das auch so klappt. 90 % der Immobilien gelangen aber nicht in den freien Verkauf, sondern werden vorher im Netzwerk oder den Karteikunden verkauft.

2. Man bekommt vom Makler die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung. Dort steht worüber entschieden wurde, welche Mängel angefallen sind und was geplant ist zu Modernisierenen. Außerdem nimmt man bestenfalls zur Besichtigung jemand mit, der selbst Handwerker ist. Meine Wohnungen sind Ende 50iger, 70iger, 80 iger, 90 iger und 2016 gebaut. Meist gibt es unter den 40+ Eigentümern immer 4-5 die vom Fach sind und sowieso viel Freizeit haben und schauen, dass alles den rechten Gang geht. Ich würde jetzt pauschal kein Baujahr ausschließen. Jeder Eigentümer ist auch hier dran interessieren, dass die Immobilie nicht vergammelt, sondern seinen Wert hält oder sogar erhöht.

Februar 5, 2017 bearbeitet von Rustar

[Gast Jack the Tripper]

 

vor einer Stunde schrieb Rustar:

 20 € Verwaltung

 

Ich bin nun nicht vom Fach, aber ich halte 20 Euro für Verwaltung für ziemlich niedrig kalkuliert.

Dazu kommt, dass dein Eigenkapital gerade etwas mehr als die NK beim Kauf deckt. Wer gibt dann 1,5% Zinsen? Kommt mir auch recht niedrig vor.

 

[Rustar 351]

Genau du bist nicht vom Fach, in allen meiner Wohnungen zahle ich zwischen 18-20 € im Monat. Desto größer die Anlage, desto niedriger die Kosten. 

Jeder mit 1800-2000 € netto Einkommen und keinen neben Belastungen(Autokredit, Küchenkredit usw.) kriegt 100% Finanzierungen.  

1,5-1,8% sind aufjedenfall normal (Kumpel vor 2 Wochen abgeschlossen, guck es dir bei interhyp an. Die 0,3 % Unterschied sind 20 € monatlich mehr.

Ich finde es gut wenn ihr hinterfragt, aber Google es doch erstmal mal bitte, statt falsche Anschuldigungen oder Vermutungen zu äußeren.

Wenn man seine Immobilie 2-3 Jahre hält, sie günstig gekauft hat, kann man sie Neubewerten lassen. Ich machs mal wieder anschaulich.

2013 Gekauft für 80.000€, 70.000 € Finanzierung.

2016 Neubewertung 115.000 € durch die Bank.  Abbezahlt ca. 5000€.

2016 Restschulden 65.000 € und Wert der Wohnung 115.000 = Restschuld entspricht 56 % vom Wert der Wohnung.

Dadurch kann man noch 24 % vom Wert der Wohnung ( Bank beleiht Immobilien 70-80% des Wertes) als Sicherheit hinterlegen und kann damit beim nächsten Wohnungskauf weniger EK mit einbringen. Während dein bestehendes Fremdkapital bzw. fremdfinanzierte Immobilie  nochmals für dich arbeitet.

Irgendwer hat ja behauptet, dass mein EK eingefroren ist in der Immobilie und man sie nicht investieren kann, dass ist wie oben beschrieben quatsch, sondern man nutzt nicht nur das EK sondern auch das FK für weitere Investments, dass ist bei Aktien nicht möglich. 

 

Februar 5, 2017 bearbeitet von Rustar

[dltdftftw 363]

3 minutes ago, Rustar said:

Irgendwer hat ja behauptet, dass mein EK eingefroren ist in der Immobilie und man sie nicht investieren kann, dass ist wie oben beschrieben quatsch, sondern man nutzt nicht nur das EK sondern auch das FK für weitere Investments, dass ist bei Aktien nicht möglich.

Klar ist das möglich bei Aktien. Es gibt diverse Hebelprodukte, z.B. Hebel-ETFs. Egal ob bei Aktien oder Immobilien, je mehr man hebelt, desto mehr Risiko nimmt man auf sich.

[Rustar 351]

vor 7 Minuten schrieb dltdftftw:

Klar ist das möglich bei Aktien. Es gibt diverse Hebelprodukte, z.B. Hebel-ETFs. Egal ob bei Aktien oder Immobilien, je mehr man hebelt, desto mehr Risiko nimmt man auf sich.

Bei Wohnungen in normal/guter Lage und bei einem guten Einkaufspreis, ist das Risiko um einen sehr hohen Faktor vor einem total loss bzw. hohen Verlusten niedriger. Generell ist das ein Vergleich von Äpfeln und Zwiebeln. Eine VW Aktie war eigentlich auch unvorstellbar so zu sinken oder Commerzbank, Deutsche Bank oder EON. Immobilien unterliegen nicht so extremen Schwankungen, bzw, fällt die Miete nicht ausgehend vom Marktpreis. Bei Immobilien hebel ich auch 7-10 Fach und das Risiko ist doch wirklich überschaubar, bzw. kennst du alle Einflüße.

Februar 5, 2017 bearbeitet von Rustar