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[Rustar 351]

Lieber Arthur wir haben eine richtige Hassliebe :)

500 - 130€, weil du mit den anderen 130-140 € tilgst, also sind es sozusagen keine kosten. Hausgeld habe ich ca. bei 130, mit Rücklagen inbegriffen. Wovon du 70% umlegen kannst. d.h. ca. 170€ feste Kosten x 12 = knapp 1950€.

Wenn wir dann 6000-2000= 4000€ im 1. Jahr verdienen sind wir bei 20.000€ Kapitaleinsatz immernoch bei 20%. Ich bin von sehr defensiven Mieteinnahmen ausgegangen, ich hab ab Winter jmd. für 900€ warm drin.

Durch die möbliert variante hast du kein Stress mit Mieter, da von anfang an Befristete Mietverträge vereinbart werden, bei Börsencrashes, bleiben die Zinsenniedrig und die Leute haben frhüher zu Gold, mittlerweile weil Gold nciht läuft zu Betongold also Immobilien in den letzten 5 Jahren gegriffen.

Bei Aktien hast du Depot, Transaktionskosten, Dividende meistens 1 mal im Jahr, nicht wirklcih auf Pump zu kaufen, wie bei Immobilien, und natürlich eine höhere Versteuerung der Gewinne. Bei möblierten Immos kannste einiges privates auch mal absetzen.

Die Anschlussfinanzierung wird dir nicht um die Ohrenfliegen, da die Rate von 270€ so dermassen niedrig ist und wenn sie in 15 Jahren auf 330 steigt, was wohl über 10% sind, dann ist es immernoch schnuppe, da inflationziel laut EZB 2 % im Jahr, bei der Finanzpolitik, wahrschienlich bald drüber.

Anschlussfinanzierung ist einfach kein Argument, wegen EZB Politik und einer großen Mietpreiserhöhung in 15 Jahren, sowie der Tilgung des Kredites, da muss man auf eine niedrigere Summe Zinsenzahlen, generell sind die Leute die mit der Anschlussfinanzierung in Schlammassel geraten, selber Schuld, da sie ihr Haus in der Pampa zu gross und zu teuer gebaut, gekauft haben, als Vermietungsobjekt ist das wirklich sehr schwer möglich. Ich mein C mon, jeder kann Promojobs machen und 270€ sind in 3 Tagen verdient.

Einige Märchen, wie Anschlussfinanzierung, vergleicht doch mal immopreise auf 15 jahre, vergleicht die Inflation,vergleicht die Mietsteigerung, bezieht euch auf historische daten, dann müssten die zinsen bei 30% sein, damit es ernsthafte probleme gibt, wenn ihr vermietet. Kauft billig, vermietet schlau und teuer, lasst die Immobilie richtig durchchecken, habt eine große Eigentümergesellschafft, investiert zentral und in einer guten Großstadt, vermietet mit einem richtigen Konzept, da kann nicht mehr viel verkehrt laufen.

Ich bin doch selsbt anfänger, aber ich hab auf diese Grundprinzipien geachtet.

September 6, 2015 bearbeitet von Rustar

[Michael_83 496]

@Rustar: Wie läuft es jetzt eigentlich mit dem Bestellerprinzip bei Maklern? Wirkt sich das negativ auf dein Modell aus bzw. rechnest du das in die Miete ein? Bei möblierten Wohnungen hast du ja recht wahrscheinlich eine deutlich höhere Fluktuation als bei unmöblierten.

@TE: Wie immer sollte man sich diversifizieren, um Risiken zu minimieren. Festgeld, Aktien / ETF, Immobilien, Edelmetalle, Anleihen usw.. Wie viel in welche Anlageklasse hängt von deinem Risikoprofil ab und ist sehr individuell.

Jede Anlageform wird mal Einbrüche haben, jede Anlageform wird mal boomen. Wenn du dein Geld breit streust, bist du gut abgesichert.

ALLES in eine selbstgenutzte Immobilie stecken ist halt schon sehr Risikoorientiert. Da schon eher wie von Rustar empfohlen.

[itsmagic 1157]

Jede Anlageform wird mal Einbrüche haben, jede Anlageform wird mal boomen. Wenn du dein Geld breit streust, bist du gut abgesichert.

Was sind denn weitgehend unabhängige Anlageformen oder was sind die groben Zusammenhänge? Laufen Edelmetalle tendenziell besser wenn Aktien gerade ein wenig einbrechen? Oder wie verhält sich das, oder sind die teilweise aneinander kausal / de facto gekoppelt?

[Michael_83 496]

In der Theorie ja, in der Praxis ist das ganze dann aber doch im Einzelfall wieder anders. Im Juli z.B. sind Aktien und Goldpreis parallel gefallen. Durch Niedrigzins Politik sind Aktien und Immobilien parallel gestiegen. Durch den China Boom sind Aktien und Goldpreis (starke Nachfrage in China durch gesellschaftlichen Aufschwung) parallel gestiegen. Ist halt doch eher komplex.

[Rustar 351]

@Rustar: Wie läuft es jetzt eigentlich mit dem Bestellerprinzip bei Maklern? Wirkt sich das negativ auf dein Modell aus bzw. rechnest du das in die Miete ein? Bei möblierten Wohnungen hast du ja recht wahrscheinlich eine deutlich höhere Fluktuation als bei unmöblierten.

Kurze Info zum Hamburg Wohnungsmarkt, einmal bei WG gesucht, Facebook, Immonet die Wohnung inserieren = 20 Anfragen in 1 Std, sowie vermietung in 3-5 Tagen. Bei kurzem Leerstand, einfach bei Airbnb inserieren, da verdienste 50 € am Tag.

Einmal einen gemeinsamen Besichtigungstermin machen, bzw auf 2-3 Std gestreckt. 5-10 Leute wollen die Wohnung, bieten die unter der Hand noch Geld.

Ja das Bestellerprinzip bringt mir noch "zusätzlich" Einnahmen...

Nocheinmal, entweder ihr seid durchschnittsdumm und holt euch einen Makler, zahlt dem 1000€, möbliert nicht, verlangt unter 10 € den QM, dann natürlich ist die Wohnung nur halb so rentabel, als wenn man das Potential sieht und die Chance nutzt.

Ein Mehraufwand ist effektiv kaum vorhanden, da man sich den Stress mit einem dauerhaften Mieter minimiert, Ausfälle vorsorgt, da Kaution 2-3 Mieten, Mietpreisbremse nicht bei möbliert Wohnungen nur teilweise greift, bzw wird euch bei 6-12 Monatsverträgen keiner ankacken.

September 7, 2015 bearbeitet von Rustar

[Arthur_Spooner 754]

Lieber Arthur wir haben eine richtige Hassliebe :)

500 - 130€, weil du mit den anderen 130-140 € tilgst, also sind es sozusagen keine kosten. Hausgeld habe ich ca. bei 130, mit Rücklagen inbegriffen. Wovon du 70% umlegen kannst. d.h. ca. 170€ feste Kosten x 12 = knapp 1950€.

Wenn wir dann 6000-2000= 4000€ im 1. Jahr verdienen sind wir bei 20.000€ Kapitaleinsatz immernoch bei 20%. Ich bin von sehr defensiven Mieteinnahmen ausgegangen, ich hab ab Winter jmd. für 900€ warm drin.

Hasslieben sind die Besten, fieldtestet! ;)

Also 500€ Einnahmen -130 Tilgung, -140 Kredit, -130 Hausgeld, bleiben 100€.

Wieso sind bei den 130 Hausgeld bei dir Rücklagen mit inbegriffen?

Führt man das Hausgeld nicht an die Verwaltung ab?

Und worauf kannst du 70% umlegen, das leuchtet mir nicht ganz ein?

[Haifisch030 31]

Das Hausgeld sind die Nebenkosten des Mieters für Abwasser, Treppenhausreinigung etc.

Der Mieter zahlt 70-80% vom Hausgeld.

[user19cancer91 4]

@Rustar: Wie läuft es jetzt eigentlich mit dem Bestellerprinzip bei Maklern? Wirkt sich das negativ auf dein Modell aus bzw. rechnest du das in die Miete ein? Bei möblierten Wohnungen hast du ja recht wahrscheinlich eine deutlich höhere Fluktuation als bei unmöblierten.

[...]

Ein Mehraufwand ist effektiv kaum vorhanden, da man sich den Stress mit einem dauerhaften Mieter minimiert, Ausfälle vorsorgt, da Kaution 2-3 Mieten, Mietpreisbremse nicht bei möbliert Wohnungen nur teilweise greift, bzw wird euch bei 6-12 Monatsverträgen keiner ankacken.

Und wie begründest du die befristeten Mietverhältnisse ?

Die sind nur gültig wenn Eigenbedarf oder eine umfassende Sanierung bevorsteht, ansonsten zählt das Mietverhältnis als unbefristet, egal was im Vertrag steht.

Kann sein, dass es bisher problemlos lief. Wo kein Kläger, da kein Richter. Nur rechtlich ist es halt nicht zulässig.

BGB §575 (4): Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

[Gast]

ich kenne aus der Praxis auch nur das Gegenteil, nämlich dass Vermieter sagen "Mindestmietdauer 1 Jahr", manchmal gar 2 Jahre

[Rustar 351]

Theorie und Praxis weit entfernt wie immer.

Es wird doch schon beim inserieren eine Dauer von 1-2-3-4 Jahren genannt und dahin gehend befristet, dass man selbst einzieht (also Eigenbedarf), desweiteren ist für die meisten eine möblierte Wohnung keine alternative, da 50-100% mehr als sonst bezahlt wird und man kurzfristig und nur für paar Monate sucht. Wenn der länger bleibt und soviel zahlt, ist es für einen ja noch besser. So ist meine persönliche praktische Erfahrung.

http://www.finanztip.de/zeitmietvertrag/

Gruss

[Gast]

nimmst du auch nur Mieter mit Hausratsversicherung wegen der Möblierung?

[Gast beutelding]

Es wird doch schon beim inserieren eine Dauer von 1-2-3-4 Jahren genannt und dahin gehend befristet, dass man selbst einzieht (also Eigenbedarf), desweiteren ist für die meisten eine möblierte Wohnung keine alternative, da 50-100% mehr als sonst bezahlt wird und man kurzfristig und nur für paar Monate sucht.

Wie ist denn die Zielgruppe der Mieter? Ich stelle mir gerade einen Berufstätigen vor, der z.B. nach HH ziehen muss und ne Wohnung sucht. Aber kurzfristig nichts findet und Deine Bude mietet, um sich in Ruhe umzuschauen. Oder geht das auch in die Richtung Studenten?

[Rustar 351]

Eher Internationals die kurzfristig wegen dem job hergezogen, keine wohnung gefunden und für 6 monate umsehen bzw auch leute aus deutschland die nach hh gezogen sind.

Habe das Glück, dass ich meine Wohnungen an einen Artisten vermiete, die hatten davor Wohnungen in einem möblieretn Komplex gemietet, aber da sind haustiere verboten. Mich juckt es nicht.

[iammars 1]

Rustar... Wie kommst du an die Wohnungen mit attraktivem Preis?

[Rustar 351]

Rustar... Wie kommst du an die Wohnungen mit attraktivem Preis?

Gespür bei einem Neubau mitten im Zentrum, Glück und tägliche Disziplin reinzuschauen und neuerdings auch zusätzliche "Dankbarkeit" dem Makler gegenüber zeigen, wenn ihr wisst was ich meine. Was anderes bleibt bei 20 Kaufinteressenten nicht übrig. Sowie eine zügige und schnelle Abwicklung des Kaufes, d.h. schnelles handeln und prüfen der Unterlagen. Wie gesagt, ich bin nicht vom Fach, sondern alles selbst angelernt. :)

[MrJack 5984]

Hier mal nur so als Beispiel

http://www.focus.de/immobilien/wohnen/begruendung-mit-gefahrenabwehr-berliner-bezirk-will-leere-gruenderzeit-villa-fuer-fluechtlinge-beschlagnahmen_id_4959003.html

Viele sehen ein Immobilie als sicher in Notzeiten an.

Das ist nicht so. Der Staat kann jederzeit über euer Eigentum verfügen wie er will. Wenns drauf ankommt.

Er kann auch wie er will Sondersteuern erheben auf EIgentum/Grund.

Meine Oma zahlte auch bald 20 Jahre lang Sonderabgaben nach dem Krieg und musste Flüchtlinge aufnehmen in den 50ern. Ohne Ausgleich.

Viele haben das nicht im Kopf.

September 19, 2015 bearbeitet von MrJack

[itsmagic 1157]

Gilt das nicht für alles, auch Aktien, Konten, etc.?

[MrJack 5984]

Gilt das nicht für alles, auch Aktien, Konten, etc.?

Nun diese kannst du einfach schneller weg kloppen global. Es gibt immer Abnehmer.

Große Unternehmen werden nicht nur an deutschen Börsen gehandelt.

Ausserdem ist jeder Staat an funktionierenden Unternehmen intressiert. Nach Krisen muss aufgebaut werden.

Während Kriegen muss auch produziert werden. glänzende Geschäfte.

große Unternehmen sind global aufgestellt und gehen nie ganz zu Grunde, wenn es lokale Krisen gibt.

Während der ein oder andere Immobilienbesitzer 20 Jahre Sondernsteuern zahlte.

Eine Immobilie steht da wo sie steht.

Ich habe das nur gesagt weil alle immer denken eine Immobolie is in echten existentiellen Krisen sicher.

Pustekuchen. Bombe drauf. Dein Versicherer ist pleite oder hatte gute Klauseln. Du bist im Arsch.

Keiner denkt eben an echte Krisen.

Deswegen -> streuen streuen streuen. Sich ne Wohnung im Alter kaufen und Mietfrei leben ist natürlich immer gut.

Wenn man da das nötige EK hat.

September 19, 2015 bearbeitet von MrJack

[Gast]

dein Aktiendepot kann veruntreut werden. Dann ist es auch weg. Die Aktien liegen halt nicht bei dir zuhause unter der Matratze

[MrJack 5984]

dein Aktiendepot kann veruntreut werden. Dann ist es auch weg. Die Aktien liegen halt nicht bei dir zuhause unter der Matratze

ZUM GLÜCK !Bin heilfroh ! Das wäre ja auch ober bescheuert.

Und nein die können nicht von den Banken veruntreut werden.

September 19, 2015 bearbeitet von MrJack

[itsmagic 1157]

Der Aktienhandel kann doch ausgesetzt werden u.ä.. Ich denke Nachtzug dachte auch in die Richtung, Aktien sind ja nicht etwas über das man real verfügt, sondern nur indirekt oder virtuell.

Streuen klingt jedenfalls sehr weise.

[Gast]

natürlich können sie das, wenn ein einzelner bei einer Bank 5 Mrd. verzocken kann, können auch Kundendepots veruntreut werden

gerade wenn du meinst, der Staat will alle vermögenden schröpfen und dann geh ich mit meinem Depot so weit wie möglich weg ins Ausland (Schweiz ist ja längst auch nicht mehr sicher) und dann landest du auf den Caymans oder sonst wo, da könnte so etwas zumindest eher passieren als bei der Deutschen Bank in Frankfurt.

September 19, 2015 bearbeitet von Gast

[Rustar 351]

Immobilien sind sicherer als Aktien. Deutschland ist eines der stabilsten länder weltweit und der Staat kann nur leere Wohnungen verfügen und zahlt dafür miete. Es verwundert mich, da du sonst sehr gute beiträge hast und plötzlich der medienluge glauben schenkst, dieses szenarien werden wenn überhaupt ein bruchtteil der leeren Wohnungen passieren.

Bomben werden nie und nimmer in den nächsten 20-30jahrwn fallen, glaubst doch nicht das der russe... Merkst du doch selber das du vom worst worst worst redest. Eher wird die borse abgeschafft als bomben kommen.

[Gast beutelding]

Kann man so und so sehen.

Ne Immobilie im Zentrum von Frankfurt ist ne sichere Anlage. Super vermietbar. Steigende Immobilienpreise.

Seit Jahrzehnten.

Auf die letzten 20 Jahre. Auf die letzten 40 Jahre. Auf die letzten 60 Jahre.

Ups. Moment. Bei 60 Jahren muss man da etwas vorsichtig sein. Da war dann eine Immobilie nicht so gut. Man konnte aber günstig kaufen. Konflikte kommen schneller, als man es sich denkt. Ukraine mal ganz aktuell. Jugoslawien ein paar Jahre her. Und die Ukraine war ein heisser Kandidat für eine Natomitgliedschaft.

September 19, 2015 bearbeitet von beutelding

[Rustar 351]

Mit solchen argumenten kann man dann in nichts investieren, dass ist doch kein guter investmenttalk